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BGH: Schriftformheilungsklauseln sind unwirksam

Eine Vielzahl von Miet- und Pachtverträgen sind damit kündbar

Der BGH entschied in einer erst jetzt veröffentlichten Entscheidung (BGH Urteil vom 27.09.2017 - XII ZR 114/16) dass die in Gewerbemietverträgen enthaltene Schriftformheilungsklausel generell unwirksam ist.

Die Ausgangslage - Schriftform der Mietverträge

Der Grundsatz des Schriftformerfordernisses bedeutet, dass sämtliche wesentlichen Vertragsinhalte bei Vertragsschluss und bei Nachträgen, die den Inhalt des Mietverhältnisses gestalten und nach dem Parteiwillen wesentlich für die Vertragsdurchführung sind, in einer bestimmen Schriftform zu fassen sind. So ist die Einheitlichkeit der Urkunde (u.a. durch ausreichende körperliche Verbindung der Vertragsseiten und sämtlicher Anlagen) herzustellen und bei Nachträgen ist auf die Ursprungsurkunde und vorherige Nachträge in geeigneter Form Bezug zu nehmen. Das Schriftformerfordernis birgt auch im übrigen unzählige Fallstricke. Hierunter zählen beispielsweise die richtige Beschreibung der Parteien, des Mietgegenstandes (Lage und Umfang), des Mietzwecks, der Laufzeit des Vertrages inkl. Verlängerungsoptionen, der vom Vermieter oder Mieter noch durchzuführen Arbeiten/Aus- und Umbauten, der Miethöhe/Mietberechnung. Sind diese Angaben unvollständig oder unrichtig kann bereits ein Schriftformmangel vorliegen.
Ist die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Mietvertrag - auch bei eindeutiger anderweitiger Regelung im Mietvertrag - als auf unbestimmte Dauer abgeschlossen und ist dann mit der gesetzlichen Frist, spätestens also am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs, frühestens jedoch zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Mietgegenstandes kündbar. Zur Verdeutlichung folgendes Beispiel: Die Kündigung erfolgt am 04.01.2017 mit Wirkung zum 30. Juni 2017.

Lösungsansätze in der Vergangenheit - Schriftformheilungsklauseln

Um diese - zumindest bei Vertragsschluss - unerwünschte Folge "in den Griff zu bekommen", vereinbarten die Mietvertragsparteien in der Vergangenheit fast schon standardmäßig Schriftformheilungsklauseln, wobei es wiederum mannigfaltige Gestaltungsvarianten gab. Die Grundidee war stets, dass ein bereits "produzierter" Schriftformmangel nicht ohne weiteres zur Kündigungsmöglichkeit führte, sondern die Parteien die Verpflichtung haben sollten, einen vorliegenden Schriftformmangel durch einen schriftformkonformen Nachtrag zu heilen. Haben die Parteien nämlich den Schriftformmangel erkannt und beheben diesen nachträglich, gilt der Schriftformmangel als nicht mehr existent.  

Absage durch den BGH

Derartige Klauseln sind nun ohne "Wenn und Aber" vom Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt worden. Es besteht nunmehr keine Verpflichtung der Vertragsparteien - auch wenn vertraglich anders vereinbart - den Schriftformmangel zu heilen. Dies soll nicht nur, wie im Jahre 2014 vom BGH ausgeführt, zugunsten eines Erwerbers des Mietgrundstücks gelten, sondern auch für sämtliche ursprünglichen und späteren Vertragsparteien. Der BGH begründet dies vor allem mit der Warnfunktion und dem Übereilungsschutz des zwingend anzuwendenden § 550 BGB. Dessen Aufgabe sei es, auch die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen.

Was ist zu tun?

Für die Beteiligten des Mietverhältnisses kann die neue Entscheidung Fluch und Segen zugleich sein, je nachdem, ob das Mietverhältnis gegenwärtig oder zukünftig wirtschaftlich attraktiv oder unattraktiv geworden ist/werden wird. Aus diesem Grunde ist zu empfehlen, sich generell damit zu befassen, ob in den eigenen Mietvertragsverhältnissen das Schriftformerfordernis ausreichend berücksichtigt wurde, denn Verstöße können nunmehr noch leichter eine Neubewertung der Vertragslaufzeiten notwendig machen. Nur durch eine sorgfältige Prüfung der "Mietvertragsakten" ist man vor Überraschungen geschützt bzw. kann seine Chancen bestmöglich nutzen. Liegen Schriftformmängel vor ist zu prüfen, ob einer der wenigen Fälle vorliegt, in denen das Berufen auf das Vorliegen eines Schriftformmangels (z.B. wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben) ausscheidet. In jedem Fall sollte dies Prüfung durch Spezialisten erfolgen, die Erfahrung mit dieser anspruchsvollen und wirtschaftlich so bedeutenden Thematik aufweisen können.

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