Aufgepasst beim Mietvertrag – Was ist vertragsgemäß und was nicht?

An dieser Stelle wurde bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass bei der Abfassung von Mietverträgen größte Sorgfalt auf die Beschreibung der Beschaffenheit des Mietgegenstandes zu legen ist. Dabei hat die Frage, was vertragsgemäß ist und was nicht, vielfältige Auswirkungen auf das Vertragsverhältnis. Erst kürzlich entschied der BGH (Urteil vom 05.12.2018 - VIII ZR 17/18) einem Fall, in dem es wieder mal auf diese Frage ankam.

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Keine Berücksichtigung von Mietereinbauten bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einem kürzlich veröffentlichten Urteil entschieden, dass Einbauten, die der Mieter auf seine Kosten in einer Wohnung vornimmt, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens auf Dauer nicht zu berücksichtigen sind (Urteil vom 24. Oktober 2018 – Az. VIII ZR 52/18).

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Betriebspflicht – ein mietrechtlicher Dauerbrenner

Regelmäßig bestehen die Vermieter von Gewerberäumen darauf, eine Betriebspflicht des Mieters zu vereinbaren, die in ihrem Grundfall den Mieter verpflichtet, die Mietsache entsprechend des Mietzweckes zu nutzen. Betriebspflichten finden sich besonders häufig bei der Vermietung von Einkaufszentren, Arztpraxen, Pflege- oder sonstigen Gesundheitseinrichtungen, Hotels aber zunehmend auch in Bürokomplexen. Nicht nur für den Fall, dass eine Umsatzmiete geschuldet wird, ist die Betriebspflicht für den Vermieter von erheblicher Bedeutung. Beispielsweise kann Leerstand zu einem erheblichen Wertverlust bzgl. des Mietgegenstandes oder angrenzender Immobilien führen.

Nachfolgend sollen übliche Regelungsinhalte und ausgesuchte Aspekte der Betriebspflicht kurz dargestellt werden.

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Haftungsausschluss und Offenbarungspflichten beim Immobilienkaufvertrag – BGH, Urteil vom 09.02.2018 – V ZR 274/16

Die Entscheidung des BGH vom 09.02.2018 beleuchtet die Aufklärungspflichten eines Verkäufers einer Immobilie und zeigt auf, dass den Verkäufer hinsichtlich wesentlicher Eigenschaften eine Aufklärungspflicht trifft. Der Verkäufer kann seine Haftung nicht durch einen allgemeinen Haftungsausschluss beschränken, soweit ihm ein Arglistvorwurf trifft.

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Attraktivität als Arbeitgeber erhöhen durch Vermietung von Wohnungen an Mitarbeiter

Sowohl in Ballungsgebieten als auch in Großstädten, in denen bezahlbarer Wohnraum für Mieter Mangelware geworden ist, aber auch in ländlichen Regionen, in den Wohnraum auch aus anderen Gründen knapp sein kann, können Unternehmen Ihre Anziehungskraft auf auswärtige, qualifizierte Arbeitnehmer vergrößern, diese langfristig an sich binden und sich zugleich gegenüber anderen Unternehmen Wettbewerbsvorteile verschaffen, indem sie ihren Arbeitnehmern nicht nur einen Arbeitsplatz, sondern zumindest für eine Übergangszeit auch bezahlbaren Wohnraum anbieten können.

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