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BGH verweigert einem Untermieter den Einwand der Sittenwidrigkeit bezüglich der Aufhebung eines Hauptmietvertrages

Bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses muss der Untermieter stets um den Bestand seines Untermietverhältnisses bangen. Der Bundesgerichtshof hat nun einen Fall entschieden, in dem eine Untermieterin versuchte hatte, die zwischen Vermieter und Hauptmieter einvernehmlich vereinbarte Aufhebung des Hauptmietverhältnisses anzugreifen, um so das eigene Besitzrecht zu bewahren. Die ist ihr im Ergebnis nicht gelungen: Der BGH hat aber bei dieser Gelegenheit die grundsätzliche Möglichkeit des Einwands der Sittenwidrigkeit des Aufhebungsvertrages bejaht.

Der Fall

Die Stadt Frankfurt/Main (Klägerin) ist Eigentümerin des Galopprennbahngeländes in Frankfurt/Main. Dieses vermietete sie mit Mietvertrag vom 06.09.2010 an die Hauptmieterin F.H. GmbH, welche wiederum den Mietgegenstand an die Untermieterin, den Frankfurter Renn-Klub (Beklagte), vermietete. Am 05.08.2014 schlossen die Klägerin und die Hauptmieterin u.a. eine Vereinbarung über die Aufhebung des Hauptmietvertrages. Das Mietverhältnis war aus Vermietersicht vorher schon längere Zeit defizitär geworden. Nach Abschluss der Vereinbarung verlangte die Klägerin von der Beklagten die Räumung und Herausgabe des Galopprennbahngeländes. Diesem Verlangen kam die Untermieterin nicht nach und berief sich darauf, die Aufhebungsvereinbarung sei sittenwidrig, weil diese lediglich mit dem Zweck geschlossen worden sei, sich der Untermieterin zu entledigen. Die Klägerin erhob daraufhin Räumungs- und Herausgabeklage. Die Beklagte beantragte widerklagend die Feststellung, dass der Mietaufhebungsvertrag zwischen der Klägerin und der Hauptmieterin wegen Sittenwidrigkeit unwirksam sei.

Die Entscheidung

Mit Urteil vom 18.04.2018 - XII ZR 76/17 - gab der BGH der Klägerin letztinstanzlich Recht. Nach Auffassung des BGH hat die Klägerin gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß § 546 Abs. 2 BGB. Bei der klassischen Untermiete kann der Vermieter gem. § 546 Abs. 2 BGB nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses die Mietsache auch vom Untermieter zurückfordern; auf mietrechtlichen Bestandsschutz kann sich der Untermieter nicht berufen. Anders liegt der Fall grundsätzlich aber, wenn das Hauptmietverhältnis durch eine sittenwidrige Aufhebungsvereinbarung beendet wurde.

Eine Sittenwidrigkeit hafte dem Mietaufhebungsvertrag im konkreten Fall aber deswegen nicht an, weil als sittenwidrig nur ein Verhalten zu bezeichnen sei, dass nach seinem Gesamtcharakter, der durch umfassende Würdigung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu ermitteln sei, gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstoße. Dafür genüge es allerdings im Allgemeinen nicht, dass der Handelnde vertragliche Pflichten oder das Gesetz verletze oder bei einem anderen einen Vermögensschaden hervorrufe. Vielmehr sei erforderlich, dass eine besondere Verwerflichkeit dem Verhalten anhafte. Diese ergibt sich aus dem verfolgten Ziel, den eingesetzten Mitteln, der zu vertretenen Gesinnung oder den eingetretenen Folgen.

Für den konkreten Fall sei dies jedoch nicht anzunehmen gewesen: Der Grundsatz der Vertragsfreiheit erlaube den Parteien eines Mietvertrages, unabhängig von einer vereinbarten Mietzeit, das Mietverhältnis jederzeit durch einen Aufhebungsvertrag vorzeitig zu beenden. Dies gelte auch dann, wenn der Mieter einen Untermietvertrag geschlossen habe. In diesen Fällen könne ein Mietaufhebungsvertrag jedoch dann sittenwidrig sein, wenn für den Vermieter und den Mieter kein vernünftiger Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses bestehe und der Zweck des Mietaufhebungsvertrages allein darin liege, dass der Eigentümer wieder Alleinbesitz an dem Mietobjekt erlangt.

Im vorliegenden Fall bestanden nach Meinung des BGH sowohl für die Klägerin als auch für die Hauptmieterin vernünftige Gründe dafür, den Mietvertrag vorzeitig aufzuheben. Die Klägerin als Eigentümerin könne grundsätzlich frei darüber entscheiden, wie sie das Rennbahngelände in der Zukunft nutzen wolle. Diese Entscheidung sei von den Gerichten nicht zu bewerten. Gerade im Hinblick darauf, dass der Rennbahnbetrieb in der Vergangenheit stets defizitär war, sei es nachvollziehbar, dass sich die Klägerin um eine andere wirtschaftliche Verwertung des Geländes bemühte. Auch aus Sicht der Hauptmieterin sei ein Aufhebungsvertrag sinnvoll gewesen. Diese habe in dem Mietvertrag weitreichende Pflichten übernommen, die zu erheblichen finanziellen Belastungen führten, wie z.B. neben der Zahlung der jährlichen Miete und aller Nebenkosten, Übernahme der Kosten für Erhaltung von Dach und Fach sowie Kosten der Instandsetzung von sämtlichen Beschädigungen, die anlässlich des Rennbahnbetriebs am Mietgegenstand eintreten. Die zur Erfüllung dieser Pflichten erforderlichen finanziellen Mittel konnte die GmbH in der Vergangenheit nicht erwirtschaften.

Fazit

Erneut bestätigt der BGH - auch wenn im vorliegenden Fall die Untermieterin sich nicht darauf berufen konnte - seine Rechtsprechung, wonach die Aufhebung des Hauptmietvertrages nur zum Zwecke der Entledigung des Untermietvertrages, der Aufhebungsvertrag als sittenwidrig gem. § 138 BGB anzusehen sei (vgl. auch BGH NJW 1982, 1696; Schmidt-Futterer/Streyl § 546 Rdnr. 93). Der Untermieter hat bei Kündigung des Hauptmietverhältnisses meist eine schlechtere Rechtsposition. Dennoch lohnt es sich für Untermieter im Falle einer Vertragsaufhebung des Hauptmietvertrages die Gründe für die Aufhebung genau herauszuarbeiten.

Für weitere Fragen wenden Sie sich bitte an:

Jan-Bernd Pöhlking
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