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Doppelt hält auch weiterhin besser: Vermieter sollten Wohnraum fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen

Der Vermieteranwalt empfahl schon in der Vergangenheit seinem Mandanten häufig, im Fall einer fristlosen Kündigung gleichzeitig auch eine hilfsweise ordentliche Kündigung auszusprechen. Die Praxis hat der BGH in zwei Entscheidungen (BGH, Urteil vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17, VIII ZR 261/17) nun bestätigt.

Der Fall

In beiden Fällen hatte der Mieter von Wohnungen in Berlin zwei aufeinanderfolgende Mietmonate nicht gezahlt. Beide Mieter erhielten daraufhin die fristlose und zugleich hilfsweise fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges. Jeder Mieter beglich nach Zugang der Kündigung die vollständige Mietforderung. Die Berufungsgerichte, jeweils das Landgericht Berlin, vertraten die Auffassung, dass die Ansprüche des Vermieters auf Räumung und Herausgabe, die noch vor der vollständigen Zahlung gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB bestanden hätten, mit vollständiger Zahlung nach Maßgabe der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erloschen seien (sogenannte Schonfristzahlung). Die hilfsweise ordentlich erklärten Kündigungen seien deswegen „ins Leere“ gegangen, weil die Mietverhältnisse im Zeitraum zwischen Zugang der Kündigungserklärung(en) und Eingang der Schonfristzahlung durch Zugang der zuvor wirksam ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung beendet gewesen seien und deswegen nicht mehr durch die gleichzeitige ordentliche Kündigung beendet werden konnten.

Die Entscheidungen

Zwar hatten nach Ansicht des BGH die Berufungsgerichte noch richtig entschieden, dass eine berechtigte fristlose Kündigung innerhalb der Schonfrist durch Zahlung noch während des Räumungsprozesses unwirksam werden kann, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Der Mieter kann von diesem Recht einmal in zwei Jahren Gebrauch machen, wobei er den Rückstand binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit vollständig selbst ausgleichen muss (oder eine öffentliche Stelle sich zur Zahlung bereit erklärt).

Der BGH hat aber in beiden Fällen der Auffassung des Landgerichts Berlin zur Wirksamkeit der gleichzeitig erklärten ordentlichen Kündigungen eine Absage erteilt. Dabei hat er deutlich gemacht, dass eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann. Dies sei auch dann anzunehmen, wenn durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt eine vorrangig erklärte und zunächst auch fristlose Kündigung durch Zahlung des Mieters nach Zugang der Kündigungserklärung im Rahmen der sogenannten Schonfristzahlung wieder unwirksam werde. Laut Auffassung des BGH hatten die Berufungsgerichte die bei der Auslegung einer Kündigungserklärung zu beachtenden rechtlichen Zusammenhänge (insbesondere Wirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) nicht richtig gewertet. Es liege vielmehr ein einheitlicher und natürlicher Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters) vor, auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger lebensnaher und objektiver Betrachtung ebenfalls beziehe. Davon auszugehen, dass die ordentliche Kündigung nicht wirksam sei, hieße, diesen einheitlichen Lebenssachverhalt künstlich in einzelne Bestandteile aufzuspalten, so der BGH.

In den konkreten Fällen verwies der BGH allerdings die Verfahren wieder an die Berufungsgerichte zurück, damit diese nunmehr feststellen können, ob denn die jeweils hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen die gesetzlichen Anforderungen für das Vorliegen eines Kündigungsgrundes erfüllen und ob ggf. der nach kurzer Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig erscheinen lässt. Mit anderen Worten: Der BGH hat vom Grundsatz her die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung in diesen Fällen bestätigt. Ob eine ordentlichen Kündigung im konkreten Fall gerechtfertigt war, muss das jeweilige Berufungsgericht nun prüfen.

Fazit

Der BGH stärkt die Rechte des Vermieters. Auch weiterhin sollte der Vermieter, zumindest für die Fälle in denen er nicht vielleicht sogar bewusst auf eine spätere Schonfristzahlung setzt, seine außerordentliche Kündigung mit einer ordentlichen Kündigung verbinden. Der Mieter hingegen kann sich nicht ohne weiteres darauf verlassen, die Kündigung des Mietverhältnisses mit einer Schonfristzahlung quasi „in letzter Sekunde“ abzuwenden. Nichtsdestotrotz muss in jedem Einzelfall im Rahmen einer Gesamtwürdigung genau geprüft werden, ob die Voraussetzung für eine ordentliche Kündigung das Kündigungsrecht des Vermieters, insbesondere nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, vorliegt.

Für weitere Fragen wenden Sie sich bitte an:

Jan-Bernd Pöhlking LL.M
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