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Einstweilige Verfügung gegen Bauträger auf Übergabe der bezugsfertigen Wohnung – Kammergericht, Urteil vom 04.10.2017 – 21 U 79/17

Für Erwerber von Wohnungseigentum entstehen durch die unberechtigte Weigerung von Bauträgern, die bereits fertiggestellte Wohnung nach Zahlung der Übergaberate zu übergeben, oft erhebliche persönliche Einschränkungen und finanzielle Schäden. Das Kammergericht hat mit Urteil vom 04.10.2017 entschieden, dass die Erwerber im Wege der einstweiligen Verfügung die Übergabe der bezugsfertigen Wohnung erzwingen können.

Der Fall

Die Erwerber kauften mit einem notariellen Bauträgervertrag eine Eigentumswohnung, in dem bauträgertypische Ratenzahlungen vorgesehen waren. Demnach sollten die Erwerber ca. 96,5 % des Kaufpreises nach Herstellung der Bezugsfertigkeit der Wohnung Zug um Zug gegen Besitzübergabe zahlen, weitere 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Die Parteien stritten über das Bestehen von Mängeln sowie Schadensersatzansprüchen wegen des Verzuges, weshalb die Erwerber Kaufpreisraten einbehielten.

Das Landgericht Berlin erließ mit Urteil vom 19.06.2017 eine einstweilige Verfügung, wonach die Bauträgerin verpflichtet wurde, die zu der Wohnung gehörenden Schlüssel an die Erwerber herauszugeben, allerdings nur Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrages in Höhe von ca. EUR 85.000,00, hinsichtlich dessen das Landgericht Berlin die Einbehalte als unberechtigt ansah.

Die Entscheidung des Kammergerichts

Das Kammergericht hat das Urteil des Landgerichts Berlin bestätigt, wonach die Erwerber einen Anspruch gegen die Bauträgerin auf Übergabe sämtlicher Wohnungsschlüssel hätten, weil die Bauträgerin nach bezugsfertiger Herstellung zur Übergabe der Wohnung verpflichtet sei. Das Kammergericht bestätigte insbesondere, dass ein Grund bestünde, die Bauträgerin im Wege der einstweiligen Verfügung zur Übergabe der Wohnung und der Schlüssel zu verpflichten.

Nach der Entscheidung des Kammergerichts steht dem auch nicht das Verbot der Vorwegnahme der Hauptsache entgegen, wenn und soweit bereits im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes festgestellt werden kann, dass der in Anspruch genommene Bauträger auch unter Berücksichtigung der Einrede der Zug-um-Zug-Leistung die Übergabe der Wohnung unberechtigt verweigert.

Das Kammergericht betont insbesondere die erhebliche Beeinträchtigung für die persönliche Lebensplanung der Erwerber, wenn ihnen eine bezugsfertig hergestellte Wohnung nicht übergeben wird. Insbesondere bestünde ein erhebliches Risiko, dass die Erwerber erhebliche finanzielle Schäden erleiden, für die sie in einem Rechtsstreit mit dem Bauträger keinen adäquaten Ausgleich erhalten.

Fazit

Das Kammergericht versucht mit seiner Entscheidung der mitunter anzutreffenden Praxis von Bauträgern, die Erwerber durch das Vorenthalten der Wohnung so unter Druck zu setzen, damit diese auch noch nicht fällige Kaufpreisbestandteile zahlen, „einen Riegel vorzuschieben“.

Es muss jedoch auch im einstweiligen Verfügungsverfahren zweifelsfrei festgestellt werden können, ob die Einbehalte der Erwerber berechtigt sind. Dies ist insbesondere bei streitigen Mängeln, bei denen ein Sachverständigengutachten eingeholt werden müsste, im einstweiligen Verfügungsverfahren nur schwer möglich.

Die Entscheidung stärkt die Rechte der Erwerber und stieß bundesweit auf Zustimmung, wie beispielsweise auch das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 18.04.2018 zeigt.

Bei derartigen Streitigkeiten mit der Bauträgergesellschaft sollten Sie frühzeitig rechtliche Berater mit einbinden.

Für weitere Fragen wenden Sie sich bitte an:

Gabriel Deutscher
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