Schriftgröße: +

Haftungsausschluss und Offenbarungspflichten beim Immobilienkaufvertrag – BGH, Urteil vom 09.02.2018 – V ZR 274/16

Die Entscheidung des BGH vom 09.02.2018 beleuchtet die Aufklärungspflichten eines Verkäufers einer Immobilie und zeigt auf, dass den Verkäufer hinsichtlich wesentlicher Eigenschaften eine Aufklärungspflicht trifft. Der Verkäufer kann seine Haftung nicht durch einen allgemeinen Haftungsausschluss beschränken, soweit ihm ein Arglistvorwurf trifft.

Der Fall

Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche wegen der Beseitigung von Schimmelschäden an einer Immobilie. Laut Sachverständigengutachten sind die Feuchtigkeitsschäden auf fehlende bzw. nicht ausreichende Horizontalsperren zurückzuführen. Der Kläger beruft sich insbesondere auf ein Exposé, in dem eine „Luxussanierung“ der Gebäude behauptet wird. Der notarielle Kaufvertrag enthält einen Ausschluss der Sachmängelhaftung. Der Kläger trägt vor, dass die Reinigungskraft des Beklagten diesen auf Schimmelschäden hingewiesen habe. Angeblich seien die Schimmelschäden überstrichen worden.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH hat mit Urteil vom 09.02.2018 die Sache an das Berufungsgericht zurückverweisen. In seinem Urteil zeigt der BGH deutlich auf, dass in der Regel aus einem Exposé nicht auf eine (nicht beurkundete) Beschaffenheitsvereinbarung geschlossen werden könne. Allerdings sei nicht auszuschließen, dass dennoch ein Mangel i.S.d. § 434 Abs. 1 BGB vorliegt. Die Sachmängelhaftung könne jedoch i.d.R. durch einen allgemeinen Haftungsausschluss beschränkt werden (BGH, NJW 2017, 150). Mit dem Haftungsausschluss könne zwar nicht die Haftung für das Fehlen einer vereinbarten Beschaffenheit beschränkt werden, wohl aber für Mängel nach § 434 Abs. 1 S. 2 BGB.

Damit kommt es entscheidend darauf an, ob den Beklagten eine Offenbarungspflicht traf. Eine Offenbarungspflicht kommt dann in Betracht, wenn dem Beklagten der Mangel in größerem Umfang bekannt gewesen sein sollte, als er für den Kläger bei der Besichtigung erkennbar war.

Fazit

Vor einem Verkauf von Immobilien sollten Sie mit Ihren rechtlichen Beratern überprüfen, ob Anhaltspunkte für offenbarungspflichtige Tatsachen bestehen. In diesen Fällen kann nur eine vollständige Offenlegung eine Haftung verhindern, nicht ein vertraglich vereinbarter allgemeiner Haftungsausschluss.

Für weitere Fragen wenden Sie sich bitte an:

Gabriel Deutscher
Download/Drucken (PDF)

Ein Jahr Transparenzregister – bürokratisches Mons...
Betriebspflicht – ein mietrechtlicher Dauerbrenner