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Kündigungsschutzklausel im Immobilienkaufvertrag begründet eigene Rechte des Mieters

Enthält ein Immobilienkaufvertrag eine Kündigungsschutzklausel aufgrund eines lebenslangen Wohnrechts zugunsten eines Mieters, begründet dies eigene Schutzrechte des Mieters, auf die er sich berufen kann, wenn der Erwerber das Mietverhältnis kündigt. Dies hat der Bundesgerichtshof am 14. November 2018 entschieden (Az. VIII ZR 109/18).

1. Sachverhalt zur Entscheidung

Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Beklagten sind seit 1981 Mieter einer in einem Siedlungshaus gelegenen Wohnung in Bochum. Im Jahr 2012 erwarben die Kläger das Hausgrundstück von der Stadt Bochum und traten dadurch in den Mietvertrag ein. In dem Immobilienkaufvertrag haben die Kläger und die Stadt Bochum folgende Kündigungsschutzklausel vereinbart:

"Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […]. Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen."

Im Jahr 2015 kündigten die Kläger das Mietverhältnis nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB. Nach dieser Vorschrift ist eine erleichterte Kündigung des Vermieters vorgesehen, wenn dieser in einem Gebäude mit - wie in dem entschiedenden Fall - nicht mehr als zwei Wohnungen selbst wohnt. Die Beklagten akzeptierten die Kündigung nicht. Daraufhin klagten die Vermieter auf Herausgabe und Räumung der Wohnung. Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Im Wesentlichen trugen die Kläger als Begründung vor, der Immobilienkaufvertrag begründe keine eigenen Rechte des Mieters, weil dieser nicht Partei des Kaufvertrages sei. Im Übrigen stelle die Kündigungsschutzklausel eine unangemessene Benachteiligung des Käufers dar und sei wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam. Nun lag der Fall dem Bundesgerichtshof zur Revision vor.

2. Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Auch die Revision blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision zurückgewiesen und entschieden, dass es sich bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Mieter um einen echten Vertrag zugunsten Dritter im Sinne von § 328 BGB handelt, der dem Mieter der betreffenden Wohnung eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter einräumt und vorliegend die von den Klägern ausgesprochene Kündigung ausschließt.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ergebe sich aus dem Wortlaut der Klausel zum lebenslangen Wohnrecht des Mieters aus dem Immobilienkaufvertrag, dass den Mietern eine (eigene) gesicherte Rechtsposition auch gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter eingeräumt werde. Ihren bisherigen Wohnraum sollten die Mieter lediglich bei selbst zu vertretender (erheblicher) Verletzung ihrer Mieterpflichten verlieren können. Für diese Auslegung spreche auch die hohe Schutzbedürftigkeit als langjährige Mieter und die Verantwortung der Stadt Bochum als Veräußerer der Immobilie.

Der Bundesgerichtshof erkannte darin auch keine unangemessene Benachteiligung der Käufer und beurteilte die Kündigungsschutzklausel als wirksam. Denn die Kündigungsschutzklausel aus dem Immobilienkaufvertrag, mit der das Recht der Erwerber zur ordentlichen Kündigung für die Lebensdauer der aktuellen Mieter eingeschränkt wird, stelle eine inhaltlich ausgewogene Regelung für den Verkauf eines im kommunalen Eigentum stehenden, von langjährigen Mietern bewohnten Siedlungshauses dar.

3. Anmerkung

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs reiht sich in eine Vielzahl mieterfreundlicher Urteile ein. Bemerkenswert an dieser Entscheidung ist, dass ein Mieter eigene Schutzrechte aus einem Immobilienkaufvertrag herleiten kann, obwohl er nicht Partei dieses Vertrages ist. Grundsätzlich kann ein Dritter aus einer Vereinbarung, an der er nicht beteiligt ist, nur unter den besonderen Voraussetzungen des Vertrages zugunsten Dritter nach § 328 BGB eigene Rechte herleiten. Hierzu ist erforderlich, dass die Parteien eines Vertrages eine Drittbegünstigungsabrede treffen, aus der sich ergibt, dass ein Dritter selbst einen eigenen unmittelbaren bzw. originären Anspruch erwerben soll. Diese Voraussetzungen sah der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall als erfüllt an.  

Für weitere Fragen wenden Sie sich bitte an:

Christian Pietsch
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