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Nebenpflicht des Immobilienmaklers zur Prüfung steuerlicher Fragen?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich jüngst mit dem Umfang von vertraglichen Nebenpflichten eines Immobilienmaklers beschäftigt. In seiner nun veröffentlichten Entscheidung stellt der BGH klar, dass einem Makler grundsätzlich keine vertragliche Nebenpflicht trifft, steuerrechtliche Fragen zu prüfen, die sich im Zusammenhang mit dem Immobilienkaufvertrag stellen, den er vermittelt oder für dessen Abschluss er eine Gelegenheit nachweist, um seinen Auftraggeber über die in diesem Zusammenhang relevanten Umstände aufzuklären (Urteil vom 12. Juli 2018 – Az. I ZR 152/17).

  1. Sachverhalt zur Entscheidung

Die Klägerin war Eigentümerin eines vermieteten Wohnanwesens, welches sie selbst im Jahr 2004 erworben hatte. Im Mai 2013 erteilte sie an die Beklagte einen Makleralleinauftrag über die Vermittlung dieses Anwesens. Die Beklagte stellte der Klägerin mehrere Interessenten vor und empfahl ihr, das Anwesen möglichst bald zu veräußern. Andernfalls bestünde die Gefahr, dass Interessenten abspringen könnten. Mit notariellem Kaufvertrag vom 8. Juli 2013 verkaufte die Klägerin das Anwesen zu einem Preis von EUR 295.000,00. In § 14 des von der Beklagten vorbereiteten Kaufvertrags wurde festgestellt, dass der Notar keine steuerrechtliche Beratung durchgeführt hat.

Das Finanzamt verlangte dann von der Klägerin für das Jahr 2013 eine Nachzahlung von Einkommenssteuer, Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag in Höhe von EUR 47.856,62.

Die Klägerin vertrat die Auffassung, die Beklagte hätte sie vor Abschluss des Kaufvertrags am 8. Juli 2013 darauf hinweisen müssen, dass ein innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb des Anwesens bei seiner Veräußerung erzielter Gewinn grundsätzlich einkommensteuerpflichtig sei. Die Beklagte habe bei der Auftragserteilung einen Grundbuchauszug übergeben bekommen. Jedenfalls anlässlich der Vorbereitung des Kaufvertrages habe die Beklagte Kenntnis davon erhalten, dass die Klägerin das Anwesen Anfang 2004 erworben habe.

Das Landgericht Krefeld hat die Klage auf Zahlung von Schadenersatz in I. Instanz abgewiesen. Auch die Berufung zum Oberlandesgericht Düsseldorf blieb ohne Erfolg. Die Klägerin legte hiergegen schließlich Revision zum BGH ein – jedoch ebenfalls ohne Erfolg.

2. Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Die Klägerin kann von der Beklagten keinen Schadenersatz wegen Verletzung einer Nebenpflicht aus dem Maklervertrag verlangen. Die Beklagte war nach dem zwischen den Parteien zustande gekommenen Maklervertrag nicht verpflichtet, die Klägerin vor Abschluss des Kaufvertrags darauf hinzuweisen, dass diese einen durch die Veräußerung des Anwesens erzielten Gewinn nach § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Einkommenssteuergesetz zu versteuern hatte, wenn sie das Anwesen innerhalb der letzten zehn Jahre vor seiner Veräußerung erworben hatte.

Im Rahmen eines Maklervertrages treffen den Makler gegenüber seinem Auftraggeber bestimmte Aufklärungs-, Treue- und Rücksichtnahmepflichten. Der Bundesgerichtshof führt hierzu zunächst allgemein aus:

„Ein Makler steht zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgaben bestimmte Aufklärungs- und Beratungspflichten ergeben können. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet es, den Auftraggeber nicht nur über dasjenige aufzuklären, was unerlässlich ist, um ihn vor Schaden zu bewahren, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können. Wie weit diese Unterrichtungspflicht im Einzelnen reicht, hängt von den Umständen des jeweiligen Falles ab“.

Gemessen hieran war im vorliegenden Fall eine Nebenpflicht des Maklers zur Prüfung steuerrechtlicher Fragen, die sich im Zusammenhang mit dem Vertrag stellen, den er vermittelt oder für dessen Abschluss er eine Gelegenheit nachweist, und seinen Auftraggeber über die in diesem Zusammenhang relevanten Umstände aufzuklären, zu verneinen. Der BGH stellt klar, dass (Immobilien-)Makler nach § 4 Nr. 5 des Steuerberatungsgesetzes zwar berechtigt sind, zu einschlägigen steuerlichen Fragen Auskünfte zu geben und zu beraten; sie sind hierzu aber gegenüber dem Auftraggeber aus dem Maklervertrag grundsätzlich nicht verpflichtet. Wenn der Makler allerdings steuerrechtliche Auskünfte erteilt, müssen diese richtig sein.

Eine Pflicht des Maklers zur Prüfung steuerlicher Fragen kann nur dann bejaht werden, wenn der Makler sich hinsichtlich bestimmter steuerlicher Fragen als Fachmann geriert und dadurch beim Auftraggeber ein berechtigtes Vertrauen in seine steuerlichen Kenntnisse erweckt.

Anmerkung

Diese Entscheidung verdient Zustimmung. Der BGH hat insoweit für Immobilienmakler ein wenig Rechtssicherheit geschaffen, dass die Prüfung steuerrechtlicher Fragen und die Aufklärung des Auftraggebers hierzu keine vertragliche Nebenpflicht darstellt, deren Verletzung eine Schadenersatzpflicht gegenüber dem Auftraggeber auslösen könnte.

Allgemein gilt: Eine Schadenersatzpflicht kann sich auch aus der Verletzung von vertraglichen Nebenpflichten ergeben. Diese Nebenpflichten müssen nicht ausdrücklich vertraglich geregelt sein, sie ergeben sich aus dem Vertragsverhältnis selbst. Dabei handelt es sich um bestimmte Treue-, Rücksichtnahme- oder Aufklärungspflichten gegenüber dem Auftraggeber. Der Umfang dieser Nebenpflichten hängt vom Vertragstyp und den konkreten Umständen des Einzelfalles ab. Aus diesem Grunde existiert eine unübersichtliche Kasuistik in der Rechtsprechung über einzelne Nebenpflichten.

Anlässlich dieser Rechtsprechung empfehlen wir grundsätzlich, sich als Makler gegenüber seinem Auftraggeber bei steuerlichen Fragen zurückhaltend zu äußern und auf einen Steuerberater oder Rechtsanwalt zu verweisen. Etwas anderes gilt natürlich, wenn der Makler selbst über eine entsprechende Expertise zum Steuerrecht verfügt und den Auftraggeber ausdrücklich hierzu beraten möchte.

Für weitere Fragen wenden Sie sich bitte an:

Christian Pietsch
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