Jan-Bernd Pöhlking, LL.M
Rechtsanwalt

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Aufgepasst beim Mietvertrag – Was ist vertragsgemäß und was nicht?

An dieser Stelle wurde bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass bei der Abfassung von Mietverträgen größte Sorgfalt auf die Beschreibung der Beschaffenheit des Mietgegenstandes zu legen ist. Dabei hat die Frage, was vertragsgemäß ist und was nicht, vielfältige Auswirkungen auf das Vertragsverhältnis. Erst kürzlich entschied der BGH (Urteil vom 05.12.2018 - VIII ZR 17/18) einem Fall, in dem es wieder mal auf diese Frage ankam.

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Betriebspflicht – ein mietrechtlicher Dauerbrenner

Regelmäßig bestehen die Vermieter von Gewerberäumen darauf, eine Betriebspflicht des Mieters zu vereinbaren, die in ihrem Grundfall den Mieter verpflichtet, die Mietsache entsprechend des Mietzweckes zu nutzen. Betriebspflichten finden sich besonders häufig bei der Vermietung von Einkaufszentren, Arztpraxen, Pflege- oder sonstigen Gesundheitseinrichtungen, Hotels aber zunehmend auch in Bürokomplexen. Nicht nur für den Fall, dass eine Umsatzmiete geschuldet wird, ist die Betriebspflicht für den Vermieter von erheblicher Bedeutung. Beispielsweise kann Leerstand zu einem erheblichen Wertverlust bzgl. des Mietgegenstandes oder angrenzender Immobilien führen.

Nachfolgend sollen übliche Regelungsinhalte und ausgesuchte Aspekte der Betriebspflicht kurz dargestellt werden.

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Doppelt hält auch weiterhin besser: Vermieter sollten Wohnraum fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen

Der Vermieteranwalt empfahl schon in der Vergangenheit seinem Mandanten häufig, im Fall einer fristlosen Kündigung gleichzeitig auch eine hilfsweise ordentliche Kündigung auszusprechen. Die Praxis hat der BGH in zwei Entscheidungen (BGH, Urteil vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17, VIII ZR 261/17) nun bestätigt.

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