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Verwaltungsgericht Berlin: Mietobergrenze im Zweckentfremdungsrecht ist nichtig

Das Verwaltungsgericht Berlin (VG) hat entschieden, dass die in § 3 Abs. 4 der Zweckentfremdungsverbot - Verordnung Berlin vorgesehene Mietobergrenze von 7,92 EUR/m² für (Ersatz )Neubauten nichtig ist (VG Berlin, Urteil vom 27.08.2019 - VG 6 K 452.18). Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. Die Berufung wurde zugelassen.

1. Sachverhalt

Die Klägerin ist Eigentümerin eines leerstehenden Gebäudes mit 30 Mietwohnungen und einer Wohnfläche von ca. 1.300 m² in Berlin-Charlottenburg. Sie plant den Abriss des Gebäudes und die Errichtung eines Neubaus mit ca. 60 Eigentumswohnungen und einer Wohnfläche von ca. 3.500 m².

Nach dem in ganz Berlin geltenden Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) ist für den Abriss von Wohnungen immer eine gesonderte zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung erforderlich. Der Bezirk versagte diese Genehmigung. Zwar habe die Eigentümerin sich verpflichtet, Ersatzwohnraum zu schaffen. Eine Abrissgenehmigung könne jedoch nicht erteilt werden, da sich die Eigentümerin nicht verpflichtet habe, die neu zu errichtenden Wohnungen nur zu einer Nettokaltmiete i.H.v. maximal 7,92 EUR/m² zu vermieten.

Die Behörde berief sich in dem ablehnenden Bescheid auf § 3 Abs. 4 Zweckentfremdungsverbot-Verordnung Berlin (ZwVbVO):

„Für Ersatzwohnraum […] darf keine höhere Nettokaltmiete verlangt werden als 7,92 Euro pro Quadratmeter monatlich“.

2. Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin

Das VG hat der Klage der Eigentümerin stattgegeben. Der Bezirk wurde verpflichtet, die Abrissgenehmigung zu erteilen.

Das VG stellte klar, dass der Abriss zu genehmigen ist, da der eintretende Wohnraumverlust durch den geplanten Neubau (mehr als) ausgeglichen wird. Eine Verpflichtung, die neu geschaffenen Wohnungen nur zu einer maximalen Nettokaltmiete von 7,92 EUR/m² zu vermieten, müsse die Eigentümerin nicht eingehen. Die in § 3 Abs. 4 ZwVbVO vorgesehene starre Mietobergrenze von 7,92 EUR/m² für Ersatzwohnraum sei nichtig und könne daher nicht angewandt werden.

Zur Begründung führte das VG aus, das Zweckentfremdungsgesetz diene dazu, den Wohnraumbestand der Stadt vor Umnutzungen zu anderen Zwecken zu bewahren und die Wohnraumversorgung der Bevölkerung zu sichern. Von diesem Regelungszweck des Zweckentfremdungsgesetzes sei aber ein Mietpreisdeckel für neu geschaffenen Ersatzwohnraum gerade nicht gedeckt. Die starre Festsetzung des Betrages sowie die zeitlich unbegrenzte Festlegung dieses Mietendeckels für Ersatzwohnraum verletze zudem den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.

3. Kommentar

Das Urteil des VG ist ein wichtiger Schritt in Richtung Rechtssicherheit. Der – nach Ansicht des VG´s nichtige – § 3 Abs. 4 ZwVbVO verursacht in der Praxis erhebliche Probleme. Offiziell zum Schutz von Wohnraum gedacht, behindert er faktisch die Ausnutzung bestehender Nachverdichtungsmöglichkeiten in der Stadt.

Soweit für die Errichtung neuer Wohnungen der Abriss alter Gebäude(-teile) erforderlich war, sahen sich die Behörden gezwungen, vom Bauherrn eine Verpflichtung einzufordern, den neuen Wohnraum zu maximal 7,92 EUR/m² zu vermieten. Diese Mietobergrenze sollte zudem dauerhaft gelten. Der Eigentümer sollte sich also zusätzlich zu einem Absehen von Mieterhöhungen verpflichten. In Anbetracht der derzeit hohen Baukosten würde das Eingehen derartiger Verpflichtungen jedoch zwangsläufig dazu führen, dass der Neubau insgesamt zu einem (massiven) Verlustgeschäft für den Bauherrn wird. Aus diesem Grund nahmen viele Eigentümer bestehende Nachverdichtungsmöglichkeiten nicht wahr – und beschritten den Rechtsweg.

Es gilt zu hoffen, dass die Bezirke auf Grund des Urteils von der bestehenden Praxis abrücken und Nachverdichtungen ermöglichen.

Das Urteil ist jedoch noch nicht rechtskräftig. Das VG hat die Berufung vor das Oberverwaltungsgericht (OVG) aufgrund der besonderen Bedeutung der Sache zugelassen. Es ist daher damit zu rechnen, dass auch das OVG nun Gelegenheit bekommt, sich mit der zweckentfremdungsrechtlichen Mietobergrenze des § 3 Abs. 4 ZwVbVO zu befassen.

Für weitere Fragen wenden Sie sich bitte an:

Jakob Hans Hien
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