In Berlin wird die Einf\u00fchrung eines \u201eMietendeckels\u201c diskutiert. Fraglich ist jedoch bereits, ob dem Land Berlin \u00fcberhaupt die Gesetzgebungskompetenz zusteht, ein solches Gesetz zu erlassen.<\/p>\n\n\n\n
1. Die Einf\u00fchrung eines \u201eBerliner Mieten\u00addeckels\u201c<\/strong><\/p>\n\n\n\n Wer in Berlin Wohnraum vermietet oder mietet, wird zwangsl\u00e4ufig mit einem der zahlreichen Regelungsinstrumente zum Schutz der Mieter in Ber\u00fchrung gekommen sein. Als prominente Vertreter sind hier das Zweckentfremdungsgesetz, die Mietpreis\u00adbremse, der K\u00fcndigungsschutz bei Um\u00adwandlungen in Eigentumswohnungen sowie das Vorkaufsrecht der Mieter\/der Bezirke zu nennen. Teile der Berliner Politik fordern nunmehr als weiteren Baustein die Einf\u00fch\u00adrung eines \u201eBerliner Mietendeckels\u201c, der die bestehenden Mieten f\u00fcr Wohnungen in Ber\u00adlin zu einem bestimmten Stichtag \u201eeinfrie\u00adren\u201c soll.<\/p>\n\n\n\n Ausweislich eines Vorschlagspapiers der Ber\u00adliner SPD soll dieser Mietendeckel \u00f6ffentlich-rechtlich ausgestaltet werden. Konkret wird in dem Vorschlagspapier eine Regelung zur Deckelung von Mieten f\u00fcr bezugsfertige Wohnungen vorgeschlagen, die sowohl f\u00fcr neue als auch f\u00fcr bereits bestehende Miet\u00advertr\u00e4ge gelten soll. Eine Ausnahme soll je\u00addoch f\u00fcr Neubauten gelten. Der Mietendeckel soll zeitlich auf 5 Jahre be\u00adschr\u00e4nkt werden und ausschlie\u00dflich in Ge\u00adbieten gelten, die \u201ebesonders stark belastet sind\u201c. Um welche Gebiete es sich dabei kon\u00adkret handelt, m\u00fcsse allerdings noch ermittelt werden.<\/p>\n\n\n\n Die Einf\u00fchrung eines \u201eBerliner Mietendeckels\u201c wird aktuell nicht nur im Hin\u00adblick auf seine politische Sinnhaftigkeit und seine konkrete Ausgestaltung kontrovers diskutiert. Im Fokus der rechtlichen Debatte steht insbesondere die Frage, ob der Berliner Landesgesetzgeber \u00fcberhaupt daf\u00fcr zust\u00e4n\u00addig ist, ein solches Regelungsinstrument ein\u00adzuf\u00fchren oder hier dem Bund die Gesetzgebungskompetenz zusteht.<\/p>\n\n\n\n Die Berliner SPD behauptet in einem Vor\u00adschlagspapier zum \u201eBerliner Mietendeckel\u201c, dass die Gesetzgebungskompetenz \u201eeindeu\u00adtig beim Landesgesetzgeber liegt\u201c (abrufbar unter: https:\/\/www.eva-hoegl.de\/wp-content\/uploads\/2019\/01\/Berliner_Mietendeckel_2019_01.pdf<\/a>). Die Fraktion der SPD im Abgeordnetenhaus von Berlin hat ein aus\u00adf\u00fchrliches Rechtsgutachten zu dieser Rechtsfrage erstellen lassen (abrufbar unter: https:\/\/www.spdfraktion-berlin.de\/system\/files\/mayer_artz_gutachten_mietendeckel_fuer_spd-fraktion.pdf<\/a>).<\/p>\n\n\n\n Zudem verk\u00fcndete die Senatorin f\u00fcr Stadt\u00adentwicklung und Wohnen Katrin Lompscher (Die Linke) k\u00fcrzlich, dass die \u201eKompetenz\u00adfrage nunmehr endlich gekl\u00e4rt\u201c sei (abrufbar unter: https:\/\/www.tagesspiegel.de\/berlin\/entwurf-fuer-mietendeckel-lompscher-will-die-obergrenze\/24342294.html<\/a>).<\/p>\n\n\n\n Im Folgenden wird daher untersucht, inwie\u00adfern sich diese Aussagen der Berliner Regie\u00adrungsparteien mit der juristischen Fachliteratur decken.<\/p>\n\n\n\n 2. Der Streit um die Gesetzgebungskom\u00adpetenz im Falle des \u201eBerliner Mietendeckels\u201c<\/strong><\/p>\n\n\n\n Die zentrale Frage in der Diskussion um die Gesetzgebungskompetenz ist, ob die Rege\u00adlung eines Mietendeckels unter den Bereich \u201edes Wohnungswesens\u201c oder des \u201esozialen Mietvertragsrechts\u201c f\u00e4llt. Handelt es sich um eine Regelung im Bereich des Wohnungswe\u00adsens, so ist grunds\u00e4tzlich der Landesgesetz\u00adgeber zust\u00e4ndig. Seit der F\u00f6deralismusreform haben die L\u00e4nder im Bereich des Wohnungswesens grunds\u00e4tzlich die alleinige Gesetzgebungsbefugnis.<\/p>\n\n\n\n Bei dem sozialen Mietvertragsrecht handelt es sich hingegen um einen Teil des \u201eB\u00fcrgerli\u00adchen Rechts\u201c, das nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG in die konkurrierende Gesetzge\u00adbung f\u00e4llt. Hier h\u00e4tten die L\u00e4nder nur dann eine Gesetzgebungsbefugnis, \u201esofern und soweit\u201c der Gesetzgeber noch nicht selbst von der M\u00f6glichkeit der Gesetzgebung Ge\u00adbrauch gemacht hat. Im Bereich des sozialen Mietvertragsrechts hat dies der Bundesge\u00adsetzgeber jedoch ausf\u00fchrlich getan. Die Re\u00adgelungen \u00fcber das Mietrecht finden sich in \u00a7 535 ff. BGB. Mit der sogenannten Miet\u00adpreisbremse (\u00a7 556d BGB) hat der Bundesge\u00adsetzgeber zudem eine eigene, differenziert ausgestaltete Regelung zur Begrenzung der h\u00f6chstm\u00f6glichen Miete geschaffen. Eine ab\u00adweichende Regelung durch den Landesge\u00adsetzgeber im Bereich des sozialen Mietvertragsrechts ist damit grunds\u00e4tzlich nicht (mehr) zul\u00e4ssig.<\/p>\n\n\n\n In der Literatur wird nun die Auffassung ver\u00adtreten, dass der Mietendeckel als \u00f6ffentlich-rechtliche Preisgestaltungsregelung unter den Abschnitt des Wohnungswesens falle. Zur Begr\u00fcndung wird vorgetragen, es han\u00addele sich um eine Zwangsma\u00dfnahme im Be\u00adreich des Wohnungswesens, die nicht an die Vertragsgestaltung ankn\u00fcpft, sondern ledig\u00adlich eine starre Grenze aus sozialpolitischen Gr\u00fcnden einf\u00fchrt. Zu empfehlen ist hier z.B. der Aufsatz von Dr. Max Putzer (Putzer, Zur Zust\u00e4ndigkeit der L\u00e4nder f\u00fcr ein Mietpreis\u00adrecht, NVwZ, 2019, S. 283 ff.). Zum gleichen Ergebnis kommt auch das ausf\u00fchrliche Gut\u00adachten der Fraktion der SPD im Abgeordne\u00adtenhaus von Berlin (s.o.).<\/p>\n\n\n\n Die Gegenansicht geht hingegen davon aus, dass ein Mietendeckel im Ergebnis eine di\u00adrekte Beeinflussung des Mietvertragsrechts ist und damit (wie die Mietpreisbremse auch) dem B\u00fcrgerlichen Recht zuzuordnen ist. In diesem Fall l\u00e4ge die Gesetzgebungskompe\u00adtenz beim Bundesgesetzgeber. Der Landes\u00adgesetzgeber w\u00e4re nicht zum Erlass eines Mietendeckels befugt. Lesenswert ist hier z.B. das Gutachten des ZIA Zentralen Immo\u00adbilien Ausschusses e.V. (abrufbar unter: https:\/\/zia-cloud.de\/data\/public\/c6a1d9<\/a>).<\/p>\n\n\n\n 3. Fazit\/Ausblick<\/strong><\/p>\n\n\n\n Die Frage nach der Gesetzgebungskompe\u00adtenz im Falle des \u201eBerliner Mietendeckels\u201c ist rechtlich hoch komplex, weshalb sicherlich noch zahlreiche Rechtsgutachten erstellt werden. Eine eindeutige Beantwortung der Kompetenzfrage zugunsten des Landesge\u00adsetzgebers \u2013 wie sie von den Bef\u00fcrwortern einer solchen Regelung behauptet wird \u2013 vermag der Unterzeichner jedoch nicht zu erkennen. Bis zu einer Entscheidung des Ver\u00adfassungsgerichts wird daher eine rechtlich unsichere Lage f\u00fcr Mieter und Vermieter be\u00adstehen.<\/p>\n\n\n\n Unterstellt man, dass der Landesgesetzge\u00adber \u00fcber die Gesetzgebungsbefugnis f\u00fcr ei\u00adnen derartigen Mietendeckel verf\u00fcgt, kommt man zu dem unbefriedigenden Er\u00adgebnis, dass sowohl der Bundes- als auch der Landesgesetzgeber (mit der Mietpreis\u00adbremse bzw. dem Mietendeckel) auf unter\u00adschiedliche Weise Regelungen treffen k\u00f6nnten, die letztlich beide dasselbe Ziel ha\u00adben: Die Begrenzung der h\u00f6chstm\u00f6glichen Miete zum Schutz der Mieter.<\/p>\n\n\n\n Dies f\u00fchrt zwangsl\u00e4ufig zu der Folgefrage, ob der Mietendeckel im Ergebnis \u00fcber die Mietpreisbremse hinausgehen kann. Gem\u00e4\u00df Art. 31 GG bricht Bundesrecht grunds\u00e4tzlich Landesrecht. Daraus resultiert, dass der Mie\u00adtendeckel \u2013 selbst wenn eine Zust\u00e4ndigkeit des Berliner Landesgesetzgebers vorliegt \u2013 im Ergebnis voraussichtlich ins Leere liefe, da die (bundesrechtliche) Mietpreisbremse den (landesrechtlichen) Mietendeckel im Konfliktfall immer verdr\u00e4ngen w\u00fcrde. So\u00adweit der Mietendeckel nicht \u00fcber den Rege\u00adlungsgehalt der Mietpreisbremse hinausgeht, w\u00e4re er zwar anwendbar, h\u00e4tte aber eben auch keine eigenen Auswirkungen auf die zul\u00e4ssige Mieth\u00f6he. Losgel\u00f6st von der Frage nach der Zust\u00e4ndig\u00adkeit sind auch noch weitere verfassungs\u00adrechtliche Fragen offen. Insbesondere ist fraglich, ob ein pauschaler Mietendeckel, der starr an die bisher bestehende Mieth\u00f6he an\u00adkn\u00fcpft und diese \u201eeinfriert\u201c, mit den Grund\u00adrechten der Eigent\u00fcmer\/Vermieter vereinbar ist. Ohne hier in eine Detailpr\u00fcfung eintreten zu wollen, mutet es insofern mit Blick auf die Verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfigkeit durchaus fragw\u00fcrdig an, dass derjenige Vermieter benachteiligt wird, der bisher eine moderate Miete mit sei\u00adnem Mieter vereinbart hat. Der Vermieter, der bisher alle gesetzlichen M\u00f6glichkeiten zur Mieterh\u00f6hung ausgereizt hat, wird hin\u00adgegen bevorteilt. Im Ergebnis wird die Dis\u00adkussion um den Mietendeckel daher aller Voraussicht nach dazu f\u00fchren, dass die Ver\u00admieter versuchen, die Mieten \u201enoch schnell\u201c zu erh\u00f6hen.<\/p>\n\n\n\n