Am 22. Oktober 2019 hat der Senat von Berlin auf Vorlage von Katrin Lompscher, Senatorin f\u00fcr Stadtentwicklung und Wohnen, beschlossen, dem Rat der B\u00fcrgermeister den Entwurf eines \u201eGesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung\u201c, kurz Mietendeckel, vorzulegen. Das verfolgte Ziel einer Beruhigung des Berliner Mietmarktes wird mit dem Gesetz nicht erreicht werden. Es wird im Gegenteil zu einer Versch\u00e4rfung der bestehenden Probleme und des sozialen Unfriedens beitragen. Im Folgenden fasse ich die aus meiner Sicht zentralen Argumente gegen den Mietendeckel zusammen:<\/p>\n\n\n\n
Es besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass das geplante Gesetz verfassungswidrig ist. Es fehlt dem Berliner Gesetzgeber bereits an der Gesetzgebungskompetenz. Der Bund hat mit der Mietpreisbremse eine detaillierte Regelung \u00fcber die maximal zul\u00e4ssigen Mieten getroffen. Der Landesgesetzgeber ist nach der Ansicht der meisten Gutachter u.a. des ehemaligen Pr\u00e4sidenten des Bundesverfassungsgerichts Hans-J\u00fcrgen Papier \u2013 nicht befugt, ein eigenes Gesetz zu erlassen, welches diese Regelungen au\u00dfer Kraft setzt. Dar\u00fcber hinaus ist das Gesetz in der nun geplanten Form unverh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig und auch aus diesem Grund verfassungswidrig.<\/p>\n\n\n\n
Eine abschlie\u00dfende Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts wird jedoch voraussichtlich mindestens zwei Jahre auf sich warten lassen. In dieser Zeit besteht eine hohe Rechtsunsicherheit f\u00fcr Mieter und Vermieter. F\u00fcr die Vermieter wird es zu Liquidit\u00e4tsengp\u00e4ssen kommen. Auch f\u00fcr die Mieter besteht ein hohes Risiko: Hebt das Bundesverfassungsgericht das Gesetz auf, muss der Mieter sofort die zur\u00fcckgehaltene Miete zuz\u00fcglich der zwischenzeitlich aufgelaufenen Zinsen \u00fcberweisen. Eine Zahlungsverweigerung auf Grundlage eines verfassungswidrigen Gesetzes ist rechtswidrig. Wer dieses Geld nicht zur Seite gelegt hat und daher nicht sofort zahlen kann, muss mit einer berechtigten K\u00fcndigung rechnen.<\/p>\n\n\n\n
Der Mietendeckel soll angeblich nur f\u00fcnf Jahre gelten. Was nach diesen f\u00fcnf Jahren geschehen soll, ist jedoch v\u00f6llig unklar. Einigkeit besteht unter Juristen, dass die bundesgesetzliche Mietpreisbremse nach dieser Zeit in Berlin nicht mehr anwendbar sein wird. Die Mietpreisbremse orientiert sich am Mietspiegel. Nach der Rechtsprechung muss der Mietspiegel anhand eines freien, von sonstigen gesetzlichen Begrenzungen unabh\u00e4ngigen, Marktes ermittelt werden. Dies wird nach f\u00fcnf Jahren Mietendeckel nicht mehr m\u00f6glich sein. Die Mietpreisbremse wird also durch den Mietendeckel zerst\u00f6rt.<\/p>\n\n\n\n
Im Ergebnis bedeutet dies, dass die Mieter nach den f\u00fcnf Jahren Mietendeckel schutzlos w\u00e4ren. Der Mietendeckel entf\u00e4llt. Die Mietpreisbremse ist auf l\u00e4ngere Zeit in Berlin unanwendbar. Die Politiker werden sich gezwungen sehen, den Mietendeckel zu verl\u00e4ngern.<\/p>\n\n\n\n
Es fehlt in der wachsenden Hauptstadt an Wohnraum. Dies ist das eigentliche Problem des Mietmarktes. Es m\u00fcssen daher m\u00f6glichst schnell viele neue Wohnungen geschaffen werden. Durch den Mietendeckel wird der Neubau in Berlin jedoch stark gehemmt. Neubauten nach dem Jahr 2014 sind zwar (zun\u00e4chst) vom Mietendeckel ausgenommen. Direkte finanzielle Verluste erleiden also nur die Eigent\u00fcmer von Bestandsbauten. Finanziert sind diese Bestandbauten jedoch von den gleichen Investoren, von denen erwartet wird, nun Geld in Neubauten zu stecken. Der enorme Vertrauensverlust der durch das Gesetz ausgel\u00f6st wird, hat bereits jetzt nachhaltige Auswirkungen auf die Investitionsentscheidungen. Erste Projekte wurden abgesagt. Der rot-rot-gr\u00fcnen Koalition ist dies bewusst. Es wird argumentiert, manche Investoren wolle man ja gerade verschrecken. Es sind jedoch die konservativen Investoren mit realistischen Renditeerwartungen (Banken, Versorgungswerke, Versicherungen), die Berlin als erstes den R\u00fccken zukehren. Warum dies im Sinne des Senats ist, erschlie\u00dft sich nicht.<\/p>\n\n\n\n
Das Gesetz wird dazu f\u00fchren, dass die Eigent\u00fcmer nicht mehr in den Bestand investieren. Mieterh\u00f6hungen auf Grund von Sanierungs- und Modernisierungsma\u00dfnahmen werden durch das Gesetz nahezu vollst\u00e4ndig ausgeschlossen. Bei Neuvermietungen m\u00fcssen die Mieten teilweise (trotz erfolgter Investitionen in das Geb\u00e4ude) gesenkt werden. Selbst f\u00fcr energetische Modernisierung darf die Miete \u00fcber eine Ausnahmeregelung nur minimal angehoben werden. Zudem werden hier \u00fcber Anzeige- und Genehmigungspflichten b\u00fcrokratische H\u00fcrden aufgebaut, deren Funktionsf\u00e4higkeit nicht gew\u00e4hrleistet ist (siehe dazu sogleich 5.). Bereits jetzt wurden daher geplante Modernisierungen abgesagt.<\/p>\n\n\n\n
Das Gesetz wird zu einer Flut von Antr\u00e4gen an die Bezirks\u00e4mter f\u00fchren. Die Koalition will daher 250 neue Stellen schaffen. Die Berliner Beh\u00f6rden sind jedoch ohnehin stark unterbesetzt. F\u00fcr die vielen bereits jetzt offenen Stellen fehlt es an geeigneten Bewerbern. Woher die 250 Sachbearbeiter kommen sollen, ist unklar. Es ist mit \u00fcberlangen Bearbeitungszeiten \u2013 und somit einer weiteren Rechtsunsicherheit f\u00fcr die Mieter und Vermieter \u2013 zu rechnen.<\/p>\n\n\n\n
Gleiches gilt f\u00fcr die Verwaltungsgerichte. Selbst kleinere Verfahren dauern bereits heute mehrere Jahre. Durch das Gesetz wird eine Klageflut ausgel\u00f6st, sodass sich die Verfahrensdauer f\u00fcr alle Verwaltungsgerichtsverfahren in Berlin nochmals verl\u00e4ngern wird.<\/p>\n\n\n\n
Es bestehen mit dem Zweckentfremdungsgesetz, den Milieuschutzgebieten und der Mietpreisbremse bereits ausreichend Gesetze zum Schutz der Mieter. Der Bund hat gerade angek\u00fcndigt, die Mietpreisbremse f\u00fcr f\u00fcnf weitere Jahre zu verl\u00e4ngern und zu versch\u00e4rfen. Das Problem liegt nicht im Fehlen von Mieterschutzgesetzen, es fehlt an Wohnraum. Teilweise mag es an der effektiven Durchsetzung der bestehenden Gesetze mangeln; insbesondere, weil Mieter aufgrund der teilweise langen b\u00fcrokratischen Wege ein Vorgehen gegen ihren Vermieter scheuen. Dieses Problem wird durch das Gesetz jedoch nicht gel\u00f6st, sondern weiter versch\u00e4rft.<\/p>\n\n\n\n
Des Weiteren liegt die Durchschnittsmiete in Berlin weiter bei unter 7,00 EUR\/m\u00b2. Die Bestandsmieten sind nicht das Problem. Bei Neuvermietung von Bestandsbauten greift bereits die Mietpreisbremse. \u00dcberh\u00f6hte Mieten sind hier schon heute rechtswidrig. Stark angestiegen sind daher insbesondere die Mieten f\u00fcr neu errichtete Wohnungen, weil hier die Mietpreisbremse nicht greift. Neubauten sind jedoch von dem geplanten Mietendeckel ebenfalls ausgenommen.<\/p>\n\n\n\n
Die starren Mietobergrenzen bei einer Neuvermietung stellen faktisch eine Mietenabsenkung dar. Es handelt sich bei dem \u201eMietendeckel\u201c insoweit um einen Etikettenschwindel. Ziel ist nicht die Deckelung der bestehenden Miete, sondern eine \u201eKorrektur\u201c der Mietpreisentwicklung seit dem Jahr 2013.<\/p>\n\n\n\n
Da der Wert einer Immobile anhand der mit dieser erzielbaren (Miet-)Rendite bewertet wird, werden viele Immobilien durch das Gesetz daher einen starken Wertverlust erleiden.<\/p>\n\n\n\n
Viele Eigent\u00fcmer gehen f\u00e4lschlich davon aus, dass dies auf die laufenden Kredite zur Finanzierung ihrer Wohnungen\/Wohnh\u00e4user keinen Einfluss haben wird. Dies ist jedoch nicht richtig: Die Bank darf bei einem starken Wertverlust der Immobilie sofort zus\u00e4tzliche Sicherheiten vom Eigent\u00fcmer fordern. Dieses Recht der Bank ist in (fast) allen Kreditvertr\u00e4gen verankert. Kann der Eigent\u00fcmer keine zus\u00e4tzliche Sicherheit stellen, darf die Bank den Kreditvertrag au\u00dferordentlich k\u00fcndigen. Der Kredit wird dann sofort f\u00e4llig gestellt. Es droht daher (auch) privaten Eigennutzern die Zwangsversteigerung.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Sieben Gr\u00fcnde gegen den umstrittenen Beschluss des Berliner Senats Am 22. Oktober 2019 hat der Senat von Berlin auf Vorlage von Katrin Lompscher, Senatorin f\u00fcr Stadtentwicklung und Wohnen, beschlossen, dem Rat der B\u00fcrgermeister den Entwurf eines \u201eGesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung\u201c, kurz Mietendeckel, vorzulegen. Das verfolgte Ziel einer Beruhigung des Berliner Mietmarktes wird […]<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[76],"tags":[],"class_list":["post-2526","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-public-construction-law-authorities-and-administration"],"acf":[],"yoast_head":"\n