{"id":2547,"date":"2020-06-22T15:59:00","date_gmt":"2020-06-22T13:59:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.knauthe.com\/fuehrt-die-vom-bundesministerium-des-innern-geplante-umwandlungsbremse-in-berlin-zu-einem-umwandlungsdeckel\/"},"modified":"2026-07-08T10:34:37","modified_gmt":"2026-07-08T08:34:37","slug":"fuehrt-die-vom-bundesministerium-des-innern-geplante-umwandlungsbremse-in-berlin-zu-einem-umwandlungsdeckel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.knauthe.com\/en\/fuehrt-die-vom-bundesministerium-des-innern-geplante-umwandlungsbremse-in-berlin-zu-einem-umwandlungsdeckel\/","title":{"rendered":"F\u00fchrt die vom Bundesministerium des Innern geplante \u201eUmwandlungsbremse\u201c in Berlin zu einem \u201eUmwandlungsdeckel\u201c?"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Das Bundesministerium des Innern, f\u00fcr Bau und Heimat (BMI) beabsichtigt, die Umwandlung von Mietsh\u00e4usern in Eigentumswohnungen in bestimmten Gebieten zu erschweren. Die Entscheidung, in welchen Gebieten diese neue \u201eUmwandlungsbremse\u201c angewandt werden soll, will das BMI den Bundel\u00e4ndern \u00fcberlassen.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>I.&nbsp;&nbsp;&nbsp; Das geplante Gesetz<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Bundesministerium des Innern, f\u00fcr Bau und Heimat (BMI) hat den Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (\u201eBaulandmobilisierungsgesetz\u201c) ver\u00f6ffentlicht. Den gesamten Entwurf finden Sie hier:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.bmi.bund.de\/SharedDocs\/gesetzgebungsverfahren\/DE\/Downloads\/referentenentwuerfe\/baulandmobilisierungsgesetz.pdf?__blob=publicationFile&amp;v=1\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Referentenentwurf Baulandmodernisierungsgesetz (Externer Link)<\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ziel des Gesetzes ist die Ausweitung und Ausnutzung des Angebots an Bauland sowie die Sicherung bezahlbaren Wohnraums. Hierf\u00fcr sollen das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ge\u00e4ndert werden. Die Branchenverb\u00e4nde haben nun bis zum 03.07.2020 Zeit, zu dem Entwurf Stellung zu nehmen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>II.&nbsp; Die \u201eUmwandlungsbremse\u201c<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Referentenentwurf des Baulandmobilisierungsgesetzes sieht unter anderem auch eine Erschwerung der Umwandlung von Mietsh\u00e4usern in Eigentumswohnungen vor. Angelehnt an die Mietpreisbremse hat die vorgeschlagene Regelung bereits den Spitznamen \u201eUmwandlungsbremse\u201c erhalten.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Konkret soll die Umwandlungsbremse in dem neu in das BauGB einzuf\u00fcgenden \u00a7&nbsp;250&nbsp;BauGB geregelt werden. Den Bundesl\u00e4ndern soll es gestattet werden, durch Rechtsverordnung Gebiete zu bestimmen, \u201ein denen die Versorgung der Bev\u00f6lkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gef\u00e4hrdet\u201c ist. In diesen Gebieten soll die Begr\u00fcndung von Wohnungseigentum in bereits bestehenden Wohngeb\u00e4uden einer eigenst\u00e4ndigen Umwandlungsgenehmigung bed\u00fcrfen. Nach dem Referentenentwurf w\u00fcrde diese Umwandlungsgenehmigung jedoch nur in (sehr) engen Ausnahmef\u00e4llen erteilt. So best\u00fcnde ein Anspruch auf Umwandlungsgenehmigung z.B., wenn:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>das Grundst\u00fcck zu einem Nachlass geh\u00f6rt und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben begr\u00fcndet werden soll,<\/li><li>das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangeh\u00f6rige des Eigent\u00fcmers ver\u00e4u\u00dfert werden soll,<\/li><li>das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter ver\u00e4u\u00dfert werden soll.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Neubauten w\u00fcrden nicht von der Umwandlungsbremse erfasst. Ist ein Geb\u00e4ude jedoch als (ungeteiltes) Wohngeb\u00e4ude fertiggestellt und in Betrieb genommen, so w\u00e4re f\u00fcr eine sp\u00e4tere Aufteilung grunds\u00e4tzlich eine Genehmigung erforderlich.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c4hnlich wie bei der Mietpreisbremse oder bei der Ausweisung von Milieuschutzgebieten m\u00fcssen die L\u00e4nder die jeweilige Verordnung auf f\u00fcnf Jahre befristen. Ob nach Ablauf dieser f\u00fcnf Jahre sodann erneut gleichlautende Verordnungen erlassen werden (d\u00fcrfen), bleibt abzuwarten.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>III. Drohender \u201eUmwandlungsdeckel\u201c in Berlin<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nach dem Referentenentwurf sollen die Bundesl\u00e4nder selbst dar\u00fcber entscheiden d\u00fcrfen, in welchen Gebieten die Versorgung der Bev\u00f6lkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gef\u00e4hrdet ist.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Landesregierung in Berlin geht davon aus, dass dies im gesamten Stadtgebiet der Fall ist. Dies hat sie bereits durch \u00a7 1 der Berliner K\u00fcndigungsschutzklausel-Verordnung deutlich gemacht:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u201e<em>In Berlin ist die ausreichende Versorgung der Bev\u00f6lkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gef\u00e4hrdet<\/em>\u201c.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es ist somit davon auszugehen, dass Berlin den neuen \u00a7 250 BauGB dazu nutzen w\u00fcrde, Umwandlungen im gesamten Stadtgebiet unter einen Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Die engen Voraussetzungen des \u00a7 250 BauGB in Kombination mit der Berliner Beh\u00f6rdenpraxis w\u00fcrden dann dazu f\u00fchren, dass eine Umwandlung bestehender Mietsh\u00e4user in Wohnungseigentum faktisch kaum noch m\u00f6glich w\u00e4re. Insoweit bildet der Begriff \u201eUmwandlungsbremse\u201c die Folgen eines fl\u00e4chendeckenden Genehmigungsvorbehalts (zumindest in Berlin) nicht umfassend ab. Es erscheint eher sachgerecht, von einem \u201eUmwandlungsdeckel\u201c zu sprechen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>IV. Fazit<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Regelung w\u00fcrde einen erheblichen Eingriff in die Rechte der Eigent\u00fcmer bedeuten. Anders als dies z.B. beim Berliner Mietendeckel von der Mehrzahl der kommentierenden Juristen angenommen wird, d\u00fcrfte der Umwandlungsdeckel jedoch verfassungsgem\u00e4\u00df sein.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Gesetzgeber wird sich jedoch die Frage gefallen lassen m\u00fcssen, ob ein Verbot der Schaffung neuer Eigentumswohnungen in Zeiten besonders niedriger Zinsen wirklich dem Willen der W\u00e4hler entspricht. Dies gilt im Besonderen deshalb, weil Mieter nach einer Umwandlung bereits heute 10&nbsp;Jahre vor einer Eigenbedarfsk\u00fcndigung gesch\u00fctzt sind und ihnen bei einer Ver\u00e4u\u00dferung der Wohnung ein Vorkaufsrecht zusteht. Den Gemeinden (in Berlin: Bezirken) steht es zudem schon jetzt frei, Milieuschutzgebiete festzusetzen, in denen eine Umwandlung der Genehmigung bedarf.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In Berlin wird die Ank\u00fcndigung der Umwandlungsbremse jedenfalls mit hoher Wahrscheinlichkeit kurzfristig zu einer Zunahme der Begr\u00fcndung von Wohnungseigentum f\u00fchren. Der bereits durch den \u201eMietendeckel\u201c verst\u00e4rkte Trend wird sich also weiter fortsetzen. Zudem werden die Preise f\u00fcr bereits bestehende Eigentumswohnungen \u2011&nbsp;insbesondere in den begehrten Berliner Altbauten&nbsp;&#8211; voraussichtlich weiter ansteigen. Neue Wohngeb\u00e4ude werden voraussichtlich noch h\u00e4ufiger direkt als Wohnungseigentum geplant und errichtet werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Profitieren w\u00fcrden im Zweifel (mal wieder) diejenigen, die bereits \u00fcber Eigentum oder Mietvertr\u00e4ge verf\u00fcgen. F\u00fcr diejenigen, die in Berlin eine Wohnung (zum Kauf oder zur Miete) suchen, w\u00fcrde sich die Situation durch einen Umwandlungsdeckel jedenfalls nicht verbessern.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.knauthe.com\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/20200622_hien_Erschwerung_der_Umwandlung_von_Mietshaeusern_in_Wohnungseigentum_geplant.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">PDF (Drucken)<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Das Bundesministerium des Innern, f\u00fcr Bau und Heimat (BMI) beabsichtigt, die Umwandlung von Mietsh\u00e4usern in Eigentumswohnungen in bestimmten Gebieten zu erschweren. Die Entscheidung, in welchen Gebieten diese neue \u201eUmwandlungsbremse\u201c angewandt werden soll, will das BMI den Bundel\u00e4ndern \u00fcberlassen. 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