{"id":2556,"date":"2021-08-18T18:16:25","date_gmt":"2021-08-18T16:16:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.knauthe.com\/berliner-umwandlungsverordnung\/"},"modified":"2026-07-08T10:38:05","modified_gmt":"2026-07-08T08:38:05","slug":"berliner-umwandlungsverordnung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.knauthe.com\/en\/berliner-umwandlungsverordnung\/","title":{"rendered":"Berliner Umwandlungsverordnung * Update 07.09.2021 *"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Die Aufteilung von Mietsh\u00e4usern in Wohnungseigentum ist in (ganz) Berlin seit dem 06.08.2021 grunds\u00e4tzlich verboten.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center wp-block-paragraph\"><strong>*** Update 07.09.2021 ***<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Wirksamkeit der Verordnung?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es bestehen erhebliche Zweifel daran, ob die Umwandlungsverordnung derzeit wirksam ist. Hintergrund ist ein formaler Fehler des Landes bei der Ver\u00f6ffentlichung. Namentlich wurde die Begr\u00fcndung der Verordnung erst eine Woche nach Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung ver\u00f6ffentlicht. Nach der Rechtsprechung des BGH k\u00f6nnte die Verordnung daher von Anfang an nichtig sein. Es haben sich bereits mehrere juristische Kommentatoren zu Wort gemeldet, die davon ausgehen, dass dieser Fehler auch nicht durch die gesonderte Ver\u00f6ffentlichtung der Begr\u00fcndung geheilt wurde. Vielmehr m\u00fcsse die Verordnung nun zwingend erneut gleichzeitig mit der Begr\u00fcndung ver\u00f6ffentlicht werden und w\u00fcrde dann auch erst zu diesem Zeitpunkt in Kraft treten. Es bleibt abzuwarten, ob die Stadt (sicherheitshalber) diesen Weg w\u00e4hlen wird.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es sei an dieser Stelle jedoch auch darauf hingewiesen, dass nicht sicher davon ausgegangen werden kann, dass sich die Rechtsprechung des BGH auf den vorliegenden Fall \u00fcbertragen l\u00e4sst. Es bestehen insoweit Besonderheiten, die im Ergebnis ausschlaggebend sein k\u00f6nnten:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>In der Ver\u00f6ffentlichtung der Verordnung wurde bereits ausdr\u00fccklich angek\u00fcndigt, dass die Begr\u00fcndung in einer Woche ver\u00f6ffentlicht werden wird.<\/li><li>Die Verordnung bezog sich von vornherein auf das gesamte Stadtgebiet Berlins, sodass eine Abgrenzung verschiedener Teilbereiche nicht erforderlich war.<\/li><li>Vorliegend w\u00e4re im Rahmen einer Klage auf Erteilung der Umwandlungsgenehmigung der Verwaltungsrechtsweg gegeben. Im Ergebnis w\u00fcrde daher nicht erneut der BGH, sondern das Bundesverwaltungsgericht entscheiden.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-center wp-block-paragraph\"><strong>***<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>I. Verordnung sorgt f\u00fcr \u201eUmwandlungsverbot\u201c in ganz Berlin<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Am 06.08.2021 ist die <em>\u201eVerordnung \u00fcber einen Genehmigungsvorbehalt gem. \u00a7 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB f\u00fcr die Begr\u00fcndung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsm\u00e4rkten\u201c <\/em>(kurz: Umwandlungsverordnung) in Kraft getreten.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Verordnung f\u00fchrt dazu, dass das Aufteilen von Grundst\u00fccken in Wohnungseigentum oder Teileigentum nunmehr in ganz Berlin unter einem beh\u00f6rdlichen Genehmigungsvorbehalt steht. Die Umwandlung von Mietsh\u00e4usern in Wohnungseigentum ist also grunds\u00e4tzlich verboten, kann jedoch in Ausnahmef\u00e4llen durch die Beh\u00f6rden genehmigt werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Hintergrund dieser \u201eUmwandlungsverordnung\u201c ist eine \u00c4nderung des Baugesetzbuches durch das Baulandmobilisierungs-gesetz. Unter anderem wurde im Rahmen dieser Gesetzes\u00e4nderung auch \u00a7 250 neu in das Baugesetzbuch eingef\u00fchrt. \u00a7 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB erm\u00e4chtigt die Landesregierung dazu, Gebiete mit \u201eangespannten Wohnungsm\u00e4rkten\u201c durch Rechtsverordnung zu bestimmen, in denen die Umwandlung von Bestandsgeb\u00e4uden grunds\u00e4tzlich verboten sein soll.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mit der am 06.08.2021 in Kraft getretenen Umwandlungsverordnung hat der Senat nunmehr ganz Berlin ausnahmslos zu einem solchen Gebiet erkl\u00e4rt. Nach Auffassung des Verordnungsgebers ist die ausreichende Versorgung der Bev\u00f6lkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in allen Stadtteilen besonders gef\u00e4hrdet.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>II. Wesentliche Fragen f\u00fcr die Praxis<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>1. F\u00fcr welche Geb\u00e4ude gilt das Umwandlungsverbot?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Umwandlungsverbot gilt f\u00fcr \u201eWohngeb\u00e4ude\u201c in denen sich \u201emehr als f\u00fcnf Wohnungen\u201c befinden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Weitere Anforderungen an ein \u201eWohngeb\u00e4ude\u201c lassen sich dem Wortlaut des Gesetzes nicht entnehmen. Die Begr\u00fcndung zum Gesetzesentwurf der Bundesregierung spricht jedoch von Geb\u00e4uden, die \u201eganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind\u201c, BT-Drs. 19\/24838, S. 32. Daraus lassen sich zwei Schl\u00fcsse ziehen:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zum einen setzt der Gesetzgeber nicht voraus, dass die Wohnungen tats\u00e4chlich bewohnt sind. Sie m\u00fcssen nur dazu bestimmt sein, Wohnzwecken zu dienen. Vom Genehmigungsvorbehalt werden daher auch Wohnungen erfasst, die zwar leerstehen, aufgrund ihrer grunds\u00e4tzlichen Vermietbarkeit dem Wohnungsmietmarkt jedoch zugef\u00fchrt werden k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zum anderen verlangt der Gesetzgeber nicht, dass sich im Geb\u00e4ude ausschlie\u00dflich Wohnungen befinden. Es reicht aus, dass das Geb\u00e4ude \u201eteilweise\u201c der Wohnnutzung dient.<strong><br><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>2. Gilt das Umwandlungsverbot auch f\u00fcr Neubauten?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Gesetz bestimmt, dass die \u201eWohngeb\u00e4ude\u201c bereits am Tag des Inkrafttretens der Verordnung bestanden haben m\u00fcssen. Ausweislich der Gesetzesbegr\u00fcndung zum Regierungsentwurf sollen Neubauten nicht vom Umwandlungsverbot betroffen sein, BT-Drs. 19\/24838.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nach Sinn und Zweck des Gesetzes werden also alle Geb\u00e4ude erfasst, die am 05.08.2021 bereits vermietet und genutzt werden konnten.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>3. Gilt das Umwandlungsverbot f\u00fcr laufende Antr\u00e4ge?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sowohl der Verordnung als auch dem Gesetz kann nicht entnommen werden, wie mit bereits anh\u00e4ngigen Verfahren umzugehen ist. F\u00fcr Vollzugsantr\u00e4ge die am 05.08.2021 bereits dem Grundbuchamt vorlagen, kann aber auf die Rechtsprechung des BGH zur sog. \u201enachtr\u00e4glichen Verf\u00fcgungsbeschr\u00e4nkung\u201c verwiesen werden. Es sprechen gute Argumente daf\u00fcr, dass diese Rechtsprechung auf die Umwandlungsverordnung \u00fcbertragen werden kann.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein Vollzugsantrag beim Grundbuchamt, der noch vor dem Inkrafttreten der Rechtsverordnung gestellt worden ist, unterliegt hiernach keinem Genehmigungsvorbehalt durch das Bezirksamt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>4. Wie lange gilt die Verordnung\/das Umwandlungsverbot?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aus der Umwandlungssverordnung ergibt sich, dass diese mit Ablauf des 31.12.2025 automatisch au\u00dfer Kraft tritt. Damit hat der Senat den in \u00a7 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB vorgegebenen zeitlichen Rahmen voll ausgesch\u00f6pft.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>5. In welchen F\u00e4llen kann eine Genehmigung erteilt werden?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Gesetz sieht vor, dass die Genehmigung lediglich dann versagt werden darf, wenn dies f\u00fcr die ausreichende Versorgung der Bev\u00f6lkerung mit Mietwohnraum erforderlich ist. Es ist jedoch zu erwarten, dass die zust\u00e4ndigen Bezirks\u00e4mter ein derartiges Erfordernis in der Regel sehen werden. Die Genehmigung also nur in engen Ausnahmef\u00e4llen erteilen werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Gesetz sieht insoweit einige Konstellationen vor, in denen die Genehmigung zwingend erteilt werden muss. Dies ist dann der Fall, wenn \u2026<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>das Grundst\u00fcck zu einem Nachlass geh\u00f6rt und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Verm\u00e4chtnisnehmern begr\u00fcndet werden soll,<\/li><li>das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangeh\u00f6rige des Eigent\u00fcmers ver\u00e4u\u00dfert werden soll,<\/li><li>das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter ver\u00e4u\u00dfert werden soll,<\/li><li>auch unter Ber\u00fccksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begr\u00fcndung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht mehr zumutbar ist oder<\/li><li>ohne die Genehmigung Anspr\u00fcche Dritter auf \u00dcbertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erf\u00fcllt werden k\u00f6nnen, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>III. Berlin macht von weiterer Verordnungserm\u00e4chtigung (bisher) keinen Gebrauch<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz hat der Gesetzgeber zwei Verordnungserm\u00e4chtigungen f\u00fcr \u201eangespannte Wohnungsm\u00e4rkte\u201c eingef\u00fchrt. Die Voraussetzungen zum Erlass der Verordnungen sind identisch.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Berliner Senat hat bisher nur von der \u201eUmwandlungsverordnung\u201c gem\u00e4\u00df \u00a7 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB Gebrauch gemacht. Die in \u00a7 201a Satz 1 BauGB geregelte \u201eVerordnungserm\u00e4chtigung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt\u201c hat er bisher nicht genutzt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sollte der Senat sich zuk\u00fcnftig dazu entscheiden, auch eine solche Verordnung zu erlassen, w\u00fcrden den Beh\u00f6rden insbesondere folgende zus\u00e4tzliche M\u00f6glichkeiten er\u00f6ffnet:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>M\u00f6glichkeit der Bezirke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans an brachliegenden Grundst\u00fccken oder f\u00fcr im Zusammenhang bebaute Ortsteile an unbebauten oder brachliegenden Grundst\u00fccken durch Satzung ein Vorkaufsrecht zu begr\u00fcnden.<\/li><li>Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus m\u00f6glich, wenn die Befreiung auch unter W\u00fcrdigung nachbarlicher Interessen mit den \u00f6ffentlichen Belangen vereinbar ist<\/li><li>Erleichterung der Anordnung eines Baugebots<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.knauthe.com\/wp-content\/uploads\/2021\/09\/20210907_Update_Berliner_Umwandlungsverordnung.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">PDF (Drucken)<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Die Aufteilung von Mietsh\u00e4usern in Wohnungseigentum ist in (ganz) Berlin seit dem 06.08.2021 grunds\u00e4tzlich verboten. *** Update 07.09.2021 *** Wirksamkeit der Verordnung? 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