Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Urteil vom 09.11.2021 entschieden, dass ein Vorkaufsrecht in sozialen Erhaltungsgebieten (umgangssprachlich \u201eMilieuschutzgebiete\u201c) nicht mit der Begr\u00fcndung ausge\u00fcbt werden kann, der K\u00e4ufer werde in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen. Wenn das Grundst\u00fcck entsprechend den Zielen oder Zwecken der st\u00e4dtebaulichen Ma\u00dfnahmen bebaut ist und genutzt wird, steht der Stadt grunds\u00e4tzlich kein Vorkaufsrecht zu.<\/p>\n\n\n\n
I. Fragestellung<\/strong><\/p>\n\n\n\n F\u00fcr die Praxis stellt sich nun insbesondere die Frage, welche Auswirkungen dieses Urteil auf die vom Land Berlin in der Vergangenheit vielfach geschlossenen \u201eAbwendungsvereinbarungen\u201c hat.<\/p>\n\n\n\n Es hatte sich zur g\u00e4ngigen Praxis in Berlin entwickelt, dass dem K\u00e4ufer eines Grundst\u00fccks im Anwendungsbereich einer sozialen Erhaltungssatzung angedroht wird, das Vorkaufsrecht auszu\u00fcben. Die Stadt erkl\u00e4rte sich dann bereit, auf die Aus\u00fcbung des Vorkaufsrechts zu verzichten, wenn der K\u00e4ufer eine \u201eAbwendungsvereinbarung\u201c unterschreibt. In diesen Abwendungsvereinbarungen musste der K\u00e4ufer weitreichende Pflichten \u00fcbernehmen, die deutlich \u00fcber die ohnehin in einem sozialen Erhaltungsgebiet geltenden gesetzlichen Einschr\u00e4nkungen der Eigent\u00fcmer hinausgehen. Gegenstand der Abwendungsvereinbarung waren z. B. regelm\u00e4\u00dfig:<\/p>\n\n\n\n Diese (und andere) Pflichten wurden regelm\u00e4\u00dfig durch Dienstbarkeiten sowie zus\u00e4tzlich durch erhebliche Vertragsstrafen abgesichert.<\/p>\n\n\n\n Es steht nun fest, dass dem Land Berlin in den meisten dieser F\u00e4lle kein Vorkaufsrecht zustand. Die \u00dcbernahme der Pflichten war zur \u201eAbwendung\u201c der Aus\u00fcbung des Vorkaufsrechtes also gar nicht erforderlich. Es stellt sich daher die Frage, welche Auswirkungen dies auf die Abwendungsvereinbarungen hat.<\/p>\n\n\n\n II. Ergebnisse<\/strong><\/p>\n\n\n\n Hinweis:<\/em><\/p>\n\n\n\n Die vorstehenden Ergebnisse betreffen den \u201eRegelfall\u201c. Es muss in jedem Einzelfall gepr\u00fcft werden, ob aufgrund der tats\u00e4chlichen Bebauung und Nutzung des Grundst\u00fccks III. Rechtliche W\u00fcrdigung<\/strong><\/p>\n\n\n\n 1. Nichtigkeit der Abwendungsvereinbarungen<\/strong><\/p>\n\n\n\n Die Abwendungsvereinbarungen sind mit hoher Wahrscheinlichkeit bereits nach \u00a7 59 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG nichtig.<\/p>\n\n\n\n Ein \u00f6ffentlich-rechtlicher Vertrag ist u.a. dann nichtig, wenn sich die Beh\u00f6rde eine \u201eunzul\u00e4ssige\u201c Gegenleistung versprechen l\u00e4sst. Nach \u00a7 56 Abs. 1 Nr. 2 VwVfG ist eine Gegenleistung insbesondere dann unzul\u00e4ssig, wenn sie nicht nach den gesamten Umst\u00e4nden angemessen ist und im sachlichen Zusammenhang mit der Leistung der Beh\u00f6rde steht.<\/p>\n\n\n\n Vorliegend bestand die Leistung der Stadt darin, dass sie auf die Aus\u00fcbung des Vorkaufsrechts verzichtet. Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts steht nun fest, dass gar kein Vorkaufsrecht bestand, auf das verzichtet werden konnte. Die Stadt hat bei genauer Betrachtung also gar keine Leistung erbracht. Die K\u00e4ufer \u00fcbernahmen hingegen weitreichende Verpflichtungen, die deutlich \u00fcber die gesetzlichen Pflichten in einem sozialen Erhaltungsgebiet hinausgingen. Das Verh\u00e4ltnis von Leistung und Gegenleistung ist daher grob unangemessen.<\/p>\n\n\n\n Es bleibt festzuhalten, dass sich die Stadt in den Vereinbarungen unzul\u00e4ssige Gegenleistungen versprechen lie\u00df. Es kommt nach der herrschenden Meinung insoweit auch nicht darauf an, ob den Parteien die Unzul\u00e4ssigkeit bewusst war. Die Vertr\u00e4ge sind daher nichtig.<\/p>\n\n\n\n Dogmatischer Hinweis:<\/em><\/p>\n\n\n\n Teilweise wird vertreten, dass die Abwendungsvereinbarungen nach \u00a7 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB nichtig sind. Bei \u00a7 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB handelt es sich um eine spezielle Regelung f\u00fcr st\u00e4dtebauliche Vertr\u00e4ge, die es der \u00f6ffentlichen Hand (ebenfalls) verbietet, unangemessene Gegenleistungen zu vereinbaren. Es kann insoweit offen bleiben, ob \u00a7 11 Abs. 2 BauGB vorliegend vorrangig vor \u00a7 59 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG anzuwenden ist. An dem gefundenen Ergebnis \u00e4ndert sich nichts. Auch nach \u00a7 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB waren die von den K\u00e4ufern verlangten Verpflichtungen unzul\u00e4ssig, was die Nichtigkeit der Abwendungsvereinbarung zur Folge hat.<\/p>\n\n\n\n 2. M\u00f6glichkeit der K\u00fcndigung der Abwendungsvereinbarungen<\/strong><\/p>\n\n\n\n Nach \u00a7 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG kann ein \u00f6ffentlich-rechtlicher Vertrag gek\u00fcndigt werden, wenn sich die Verh\u00e4ltnisse, die f\u00fcr die Festsetzung des Vertragsinhalts ma\u00dfgebend waren, seit Abschluss des Vertrages so wesentlich ge\u00e4ndert haben, dass einer Vertragspartei das Festhalten an der urspr\u00fcnglichen vertraglichen Regelung nicht zuzumuten ist.<\/p>\n\n\n\n Unterstellt man also, dass \u2013 entgegen der Auffassung des Autors \u2013 die Vertr\u00e4ge nicht bereits nichtig sind, so st\u00fcnde den K\u00e4ufern jedenfalls ein K\u00fcndigungsrecht zu. Bei Abschluss der Abwendungsvereinbarungen gingen beide Vertragsparteien davon aus, dass das Land Berlin ein Vorkaufsrecht aus\u00fcben k\u00f6nnte. Es steht nach Bekanntgabe des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts nun jedoch fest, dass diese Annahme falsch war. Ein Vorkaufsrecht bestand nie. Ein weiteres Festhalten an dem Vertrag ist den K\u00e4ufern nicht zumutbar, da ihnen nun bekannt ist, dass sie weitreichende Pflichten eingegangen sind, ohne daf\u00fcr eine entsprechende Gegenleistung zu erhalten.<\/p>\n\n\n\n Dogmatischer Hinweis<\/em>:<\/p>\n\n\n\n Teilweise wird vertreten, dass eine K\u00fcndigung nach \u00a7 313 BGB (Wegfall der Gesch\u00e4ftsgrundlage) m\u00f6glich ist. Nach Auffassung des Autors ist \u00a7 313 BGB aufgrund der spezielleren Vorschrift des \u00a7 60 VwVfG gesperrt. Die dogmatische Herangehensweise (\u00a7 313 BGB oder \u00a7 60 VwVfG) \u00e4ndert jedoch an dem gefundenen Ergebnis nichts.<\/p>\n\n\n\n 3. Zu erwartende Verteidigungsstrategie des Landes Berlin<\/strong><\/p>\n\n\n\n Die \u00f6ffentliche Hand ist dazu verpflichtet, sich nach Recht und Gesetz zu verhalten. Es ist daher nicht ausgeschlossen, dass das Land Berlin die Nichtigkeit oder die K\u00fcndbarkeit der Abwendungsvereinbarungen anerkennt.<\/p>\n\n\n\n Wahrscheinlicher ist jedoch, dass Berlin eine Entlassung der K\u00e4ufer aus den Abwendungsvereinbarungen verweigern wird und auch hier Gerichtsverfahren erforderlich werden. Die zu erwartende Verteidigungsstrategie wird wie folgt lauten:<\/p>\n\n\n\n Bei Abschluss der Vereinbarungen war den K\u00e4ufern bekannt, dass es unsicher ist, ob tats\u00e4chlich ein Vorkaufsrecht des Landes besteht. Es hatten in der Vergangenheit bereits verschiedene Autoren darauf hingewiesen, dass der Aus\u00fcbung der Vorkaufsrechte der eindeutige Wortlaut des Gesetzes (\u00a7 26 Nr. 4 BauGB) entgegensteht. Es lie\u00dfe sich daher argumentieren, dass den K\u00e4ufern bei Abschluss der Vereinbarung das Risiko bewusst war, dass kein Vorkaufsrecht besteht. Die K\u00e4ufer also zur Vermeidung eines Rechtsstreites bewusst weitreichende Verpflichtungen auch f\u00fcr den Fall \u00fcbernommen haben, dass kein Vorkaufsrecht besteht. Wer ein solches Risiko bewusst eingeht, der kann sich \u2013 so lie\u00dfe sich zumindest argumentieren \u2013 nicht von dem Vertrag l\u00f6sen, wenn sich das Risiko verwirklicht.<\/p>\n\n\n\n Diese Argumentation \u00fcberzeugt im Ergebnis jedoch nicht. Zun\u00e4chst ist in den Vorbemerkungen zu den Abwendungsvereinbarungen in der Regel ausdr\u00fccklich festgehalten, dass beide Parteien davon ausgehen, dass ein Vorkaufsrecht besteht. Zudem l\u00e4sst sich das Eingehen der sehr weitreichenden Verpflichtungen der K\u00e4ufer bei n\u00e4herer Betrachtung nur so erkl\u00e4ren, dass diese von einer Anwendbarkeit des Vorkaufsrechts ausgingen.<\/p>\n\n\n\n Dar\u00fcber hinaus ist die \u00f6ffentliche Hand an Recht und Gesetz in besonderem Ma\u00dfe gebunden. Die Auferlegung von vertraglichen Einschr\u00e4nkungen, die deutlich \u00fcber das vom Gesetzgeber in sozialen Erhaltungsgebieten vorgesehene Ma\u00df hinausgehen, kann keinen Bestand haben, wenn diese Verpflichtungen unter dem Druck eines tats\u00e4chlich nicht bestehenden Vorkaufsrechts zustande gekommen sind.<\/p>\n\n\n\n Das Land Berlin w\u00e4re daher gut beraten, K\u00fcndigungen der Abwendungsvereinbarungen zu akzeptieren und sich weitere Niederlagen vor den Gerichten zu ersparen.<\/p>\n\n\n\n
oder der tats\u00e4chlichen Ausgestaltung der Abwendungsvereinbarung Abweichungen vom Regelfall greifen.<\/p>\n\n\n\n