{"id":2578,"date":"2022-02-08T12:15:11","date_gmt":"2022-02-08T11:15:11","guid":{"rendered":"https:\/\/www.knauthe.com\/bgh-pflicht-der-wohnungseigentuemergemeinschaft-zur-vornahme-unwirtschaftlicher-sanierungsmassnahmen\/"},"modified":"2026-07-08T10:46:18","modified_gmt":"2026-07-08T08:46:18","slug":"bgh-pflicht-der-wohnungseigentuemergemeinschaft-zur-vornahme-unwirtschaftlicher-sanierungsmassnahmen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.knauthe.com\/en\/bgh-pflicht-der-wohnungseigentuemergemeinschaft-zur-vornahme-unwirtschaftlicher-sanierungsmassnahmen\/","title":{"rendered":"BGH: Pflicht der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft zur Vornahme unwirtschaftlicher Sanierungsma\u00dfnahmen"},"content":{"rendered":"\n

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft auch dann zu einer Geb\u00e4udesanierung verpflichtet ist, wenn die Kosten der Sanierung den Wert des Objekts im wiederhergestellten Zustand \u00fcbersteigen. Eine dauerhafte Nutzungsuntersagung aufgrund sicherheitsrelevanter M\u00e4ngel gegen\u00fcber einem Wohnungseigent\u00fcmer, der als einziger das Geb\u00e4ude weiter nutzen m\u00f6chte, ist unwirksam (Urteil vom 15. Oktober 2021, Az. V ZR 225\/20).<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1.   Sachverhalt und Verfahrensgang<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Die Parteien streiten \u00fcber die Zukunft eines elfst\u00f6ckigen Parkhauses in der Augsburger Innenstadt. Dieses ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt und befindet sich in stark sanierungsbed\u00fcrftigem Zustand. Die unteren drei Stockwerke stehen im Sondereigentum der Kl\u00e4gerin und werden von dieser an ein benachbartes Hotel vermietet. Die restlichen Stockwerke sind seit Jahren au\u00dfer Betrieb.<\/p>\n\n\n\n

Nachdem die zust\u00e4ndige Bauordnungsbeh\u00f6rde statische und brandtechnische M\u00e4ngel ger\u00fcgt hatte, sprach die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft gegen\u00fcber der Kl\u00e4gerin ein Nutzungsverbot aus. Die Wohnungseigent\u00fcmer lehnen eine Sanierung des Geb\u00e4udes mehrheitlich ab, da die Kosten der Sanierung den Wert des wiederhergestellten Parkhauses \u00fcbersteigen. Eine Weiternutzung durch die Kl\u00e4gerin wird davon abh\u00e4ngig gemacht, dass diese selbst f\u00fcr die auf ihren Stockwerken erforderlichen Bauma\u00dfnahmen aufkommt.<\/p>\n\n\n\n

Das Amtsgericht Augsburg sowie das Landgericht M\u00fcnchen I haben die gegen den zugrundeliegenden Beschluss der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft gerichtete Klage zun\u00e4chst abgewiesen.<\/p>\n\n\n\n

2.  Entscheidung des BGH<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Der BGH hat sich der Rechtsauffassung der Instanzgerichte nicht angeschlossen und den Beschluss der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft f\u00fcr ung\u00fcltig befunden.<\/p>\n\n\n\n

Zwar seien die Wohnungseigent\u00fcmer grunds\u00e4tzlich befugt, zur Gefahrenabwehr ein Nutzungsverbot gegen\u00fcber anderen Wohnungseigent\u00fcmern oder Dritten auszusprechen. Dies folge aus der Pflicht zur Erf\u00fcllung von Verkehrssicherungspflichten, die die Gemeinschaft im Rahmen ihrer Verpflichtung zur ordnungsm\u00e4\u00dfige Verwaltung des Grundst\u00fccks aus \u00a7 21 Abs. 3 WEG a.F. (jetzt: \u00a7 19 WEG) treffe.<\/p>\n\n\n\n

Vorrangig setze eine ordnungsm\u00e4\u00dfige Verwaltung jedoch voraus, dass Geb\u00e4ude bei Bedarf instandgesetzt und saniert w\u00fcrden. Ein Nutzungsverbot zur Gefahrenabwehr d\u00fcrfe also nur vor\u00fcbergehend bis zur Vornahme der erforderlichen Sanierungsarbeiten ergehen.<\/p>\n\n\n\n

Lediglich unter den besonderen Voraussetzungen des \u00a7 22 Abs. 4 WEG a.F. (jetzt: \u00a7 22 WEG) k\u00f6nne auf eine Sanierung g\u00e4nzlich verzichtet werden. Nach dieser Vorschrift darf der Wiederaufbau eines Geb\u00e4udes nicht beschlossen oder verlangt werden, wenn dieses zu mehr als der H\u00e4lfte seines Wertes zerst\u00f6rt und der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt ist.<\/p>\n\n\n\n

Bisher war in Literatur und Rechtsprechung sehr strittig, ob ein Geb\u00e4ude nach dieser Vorschrift auch dann als \u201ezerst\u00f6rt\u201c gilt, wenn der Zustand nicht auf punktuelle Ereignisse wie einen Brand oder eine \u00dcberflutung, sondern einen Sanierungsstau zur\u00fcckzuf\u00fchren ist. Der BGH hat dies nunmehr verneint.<\/p>\n\n\n\n

Der Gesetzgeber habe bei Schaffung des WEG im Jahr 1951 vor allem die Bombardierung von H\u00e4usern in den vorangegangenen Kriegsjahren vor Augen gehabt, nicht jedoch eine \u00dcberalterung von Geb\u00e4uden und die damit verbundene Unrentabilit\u00e4t einer Sanierung. Dies werde am Begriff der \u201eZerst\u00f6rung\u201c deutlich, der typischerweise ein pl\u00f6tzliches Ereignis bezeichne.<\/p>\n\n\n\n

Zudem setze auch der vorgesehene Vergleich zwischen dem Wert des Geb\u00e4udes vor und nach der Zerst\u00f6rung eine punktuelle Ver\u00e4nderung voraus. Bei einem langsamen Verfall sei unklar, welcher fr\u00fchere Zeitpunkt bei der Berechnung zugrunde gelegt werden soll.<\/p>\n\n\n\n

Auch werde eine Versicherung, auf die die Vorschrift Bezug nimmt, nur f\u00fcr pl\u00f6tzlich eintretende Sch\u00e4den abgeschlossen.<\/p>\n\n\n\n

Der BGH hat auch eine analoge Anwendung der Vorschrift abgelehnt.<\/p>\n\n\n\n

Das WEG sehe grunds\u00e4tzlich nicht vor, dass die Wohnungseigent\u00fcmer die Gemeinschaft aufl\u00f6sen oder sich auf sonstige Art, etwa durch Dereliktion, von den sie treffenden Pflichten befreien k\u00f6nnen. Eine faktische Aufl\u00f6sung der Gemeinschaft solle auch nicht dadurch m\u00f6glich sein, dass erforderliche Sanierungsma\u00dfnahmen unterlassen werden.<\/p>\n\n\n\n

Zwar weist der BGH auch darauf hin, dass dieses Ergebnis dann als unbefriedigend anzusehen ist, wenn eine Sanierung v\u00f6llig unwirtschaftlich ist. Es handele sich jedoch vorliegend um eine wesentliche Rechtsfrage, die nicht durch eine gerichtliche Rechtsfortbildung, sondern durch den Gesetzgeber selbst zu kl\u00e4ren sei.<\/p>\n\n\n\n

3.   Anmerkung<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Das Urteil stellt sich f\u00fcr die Praxis als problematisch dar.<\/p>\n\n\n\n

Zwar ist dem BGH insoweit recht zu geben, dass \u00a7 22 WEG von seinem Wortlaut her nicht auf den Fall eines Sanierungsstaus passt. Auch w\u00e4re ein Missbrauch der Regelung denkbar, wenn ein Investor notwendige Sanierungsarbeiten von vornherein unterl\u00e4sst, um sp\u00e4ter gegen den Willen der \u00fcbrigen Wohnungseigent\u00fcmer den Abriss des Geb\u00e4udes vornehmen zu k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n

Allerdings w\u00e4re hier aus unserer Sicht zumindest in bestimmten F\u00e4llen eine analoge Anwendung angezeigt. Denn es ist der Mehrheit der Wohnungseigent\u00fcmer im Ergebnis nicht zuzumuten, gegen ihren Willen v\u00f6llig unwirtschaftliche Sanierungsarbeiten vornehmen zu m\u00fcssen, nur, weil ein einzelner Wohnungseigent\u00fcmer seinen Gebrauch fortsetzen will.<\/p>\n\n\n\n

Nicht sanierungswilligen Eigent\u00fcmern stehen in einer derartigen Fallkonstellation dennoch Handlungsoptionen zur Verf\u00fcgung, auch wenn diese mit einer gr\u00f6\u00dferen Rechtsunsicherheit verbunden sind.<\/p>\n\n\n\n

Im Falle eines krassen Missverh\u00e4ltnisses zwischen Kosten und Nutzen einer Sanierung kann jeder Wohnungseigent\u00fcmer aufgrund des Rechtsgedankens des \u00a7 22 WEG und dem Grundsatz von Treu und Glauben (\u00a7 242 BGB) gegen\u00fcber den \u00fcbrigen Wohnungseigent\u00fcmern die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Auf diese M\u00f6glichkeit weist vorliegend auch der BGH ausdr\u00fccklich hin, verweist aber darauf, dass ein solcher Anspruch nicht zum Gegenstand des Verfahrens gemacht wurde. Ab wann ein zur Aufhebung berechtigendes Missverh\u00e4ltnis vorliegt, l\u00e4sst sich anhand der bisherigen Rechtsprechung nicht pauschal beantworten. Der BGH stellt insoweit aber klar, dass die einzelnen Kriterien des \u00a7 22 WEG, also insbesondere aufzuwendende Kosten in H\u00f6he der H\u00e4lfte des Wertes des Geb\u00e4udes in einwandfreiem Zustand, nicht ma\u00dfgeblich sind. Ob eine Aufhebung der Gemeinschaft mit Erfolg verlangt werden kann, kann daher nur nach eingehender Pr\u00fcfung der Umst\u00e4nde des Einzelfalls beurteilt werden. Wenn eine Aufhebung nicht in Betracht kommt, k\u00f6nnen die Wohnungseigent\u00fcmer zumindest nach \u00a7 21 Abs. 5 WEG beschlie\u00dfen, dass die Kosten einer Sanierung nicht wie im Regelfall von allen Wohnungseigent\u00fcmern entsprechend ihres jeweiligen Miteigentumsanteils getragen werden, sondern dass derjenige, der ein besonders Interesse an der Sanierung hat oder hiervon besonders profitiert, einen \u00fcberproportionalen Anteil der Kosten tr\u00e4gt. Wichtig ist hierbei, dass die Kostenverteilung nicht willk\u00fcrlich erfolgt, sondern auf sachlichen Erw\u00e4gungen beruht.<\/p>\n\n\n\n

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