{"id":2606,"date":"2023-10-16T18:08:51","date_gmt":"2023-10-16T16:08:51","guid":{"rendered":"https:\/\/www.knauthe.com\/bgh-definiert-aufklaerungspflichten-von-verkaeufern-bei-immobilientransaktionen-im-zeitalter-virtueller-datenraeume\/"},"modified":"2026-07-08T10:57:49","modified_gmt":"2026-07-08T08:57:49","slug":"bgh-definiert-aufklaerungspflichten-von-verkaeufern-bei-immobilientransaktionen-im-zeitalter-virtueller-datenraeume","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.knauthe.com\/en\/bgh-definiert-aufklaerungspflichten-von-verkaeufern-bei-immobilientransaktionen-im-zeitalter-virtueller-datenraeume\/","title":{"rendered":"BGH definiert Aufkl\u00e4rungspflichten von Verk\u00e4ufern bei Immobilientransaktionen im Zeitalter virtueller Datenr\u00e4ume"},"content":{"rendered":"\n

Der BGH hat in seinem Urteil vom 15.09.2023 (V ZR 77\/22) entschieden, dass der Verk\u00e4ufer eines Grundst\u00fccks seiner Aufkl\u00e4rungspflicht hinsichtlich offenbarungspflichtiger Umst\u00e4nde nicht automatisch dadurch nachkommt, dass der Verk\u00e4ufer dem K\u00e4ufer die entsprechenden Unterlagen und Informationen in einem virtuellen Datenraum zur Verf\u00fcgung stellt. Vielmehr w\u00fcrde die \u00dcbermittlung \u00fcber einen entsprechenden Datenraum hierf\u00fcr nur dann ausreichen, wenn der Verk\u00e4ufer aufgrund der Umst\u00e4nde des Einzelfalls die berechtigte Erwartung haben kann, dass der K\u00e4ufer durch Einsichtnahme in den Datenraum Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen wird.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sachverhalt<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Die Parteien stritten \u00fcber die R\u00fcckabwicklung eines zwischen ihnen abgeschlossenen notariellen Kaufvertrags \u00fcber mehrere innerhalb eines gr\u00f6\u00dferen Immobilienobjekts liegende Gewerbeeinheiten zu einem Kaufpreis von ca. EUR 1,5 Mio.<\/p>\n\n\n\n

Der Kaufvertrag enthielt eine Regelung, in der die Parteien best\u00e4tigten, dass der Verk\u00e4ufer dem K\u00e4ufer die Protokolle der Eigent\u00fcmerversammlungen der letzten drei Jahre \u00fcbergeben und der K\u00e4ufer vom Inhalt der Unterlagen Kenntnis erlangt hat.<\/p>\n\n\n\n

Im Rahmen der Vertragsverhandlungen gew\u00e4hrte der Verk\u00e4ufer dem K\u00e4ufer Zugriff auf einen vom Verk\u00e4ufer gepflegten Datenraum mit grundst\u00fccksbezogenen Unterlagen zur Durchf\u00fchrung der k\u00e4uferseitigen Due Diligence. Erst drei Tage vor dem Beurkundungstermin, einem Freitag, stellte der Verk\u00e4ufer die seit 12 Jahren zu f\u00fchrende Beschlusssammlung in den Datenraum ein. Darin enthalten war ein drei Jahre altes Protokoll einer Eigent\u00fcmerversammlung, aus dem sich ergab, dass auf den K\u00e4ufer Baukosten von anteilig bis zu EUR 50 Mio. umgelegt werden k\u00f6nnten. Die entsprechende Beschlussfassung wurde in der Eigent\u00fcmerversammlung zwar abgelehnt. Dagegen hat einer der Eigent\u00fcmer des Gesamtobjekts jedoch Klage erhoben. Das entsprechende Gerichtserfahren endete nach Abschluss des streitgegenst\u00e4ndlichen Kaufvertrags mit einem Vergleich, wonach von den Eigent\u00fcmern der Gewerbeeinheiten eine Sonderumlage von bis zu EUR 50 Mio. f\u00fcr Instandhaltungs- und Instandsetzungsma\u00dfnahmen am Gemeinschaftseigentum erhoben werden sollte.<\/p>\n\n\n\n

Daraufhin erkl\u00e4rte der K\u00e4ufer die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger T\u00e4uschung und verklagte den Verk\u00e4ufer unter anderem auf Freistellung der Darlehensverbindlichkeiten bzw. hilfsweise auf R\u00fcckzahlung des Kaufpreises.<\/p>\n\n\n\n

Entscheidung<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Der BGH hat der Revision des K\u00e4ufers stattgegeben und best\u00e4tigte insbesondere einen Anspruch des K\u00e4ufers auf Schadensersatz aufgrund vorvertraglicher Pflichtverletzung des Verk\u00e4ufers. In dem Verhalten des Verk\u00e4ufers k\u00f6nne sowohl eine Aufkl\u00e4rungspflichtverletzung als auch eine arglistige T\u00e4uschung gesehen werden.<\/p>\n\n\n\n

Bei dem Kostenumfang f\u00fcr die anstehenden Sanierungsma\u00dfnahmen in der Gr\u00f6\u00dfenordnung von EUR 50 Mio. handele es sich um einen offenbarungspflichtigen Umstand, \u00fcber den der Verk\u00e4ufer auch ungefragt h\u00e4tte aufkl\u00e4ren m\u00fcssen. Denn es bestehe nach der st\u00e4ndigen Rechtsprechung des BGH eine Pflicht des Verk\u00e4ufers, den K\u00e4ufer \u00fcber Umst\u00e4nde aufzukl\u00e4ren, die den Vertragszweck des K\u00e4ufers vereiteln k\u00f6nnen und daher f\u00fcr seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind. Ohne Bedeutung sei dabei im konkreten Fall, dass der entsprechende Beschluss von der Eigent\u00fcmerversammlung zun\u00e4chst abgelehnt worden ist, denn f\u00fcr den K\u00e4ufer best\u00fcnde weiterhin die Gefahr der Kostenumlegung im Fall einer erfolgreichen Anfechtung des Beschlusses.<\/p>\n\n\n\n

Dieser Aufkl\u00e4rungspflicht sei der Verk\u00e4ufer nicht nachgekommen. Die dem K\u00e4ufer einger\u00e4umte M\u00f6glichkeit, von den offenlegungspflichtigen Umst\u00e4nden durch Einblick in den virtuellen Datenraum selbstst\u00e4ndig Kenntnis zu nehmen, hat nach Ansicht des BGH’s die Aufkl\u00e4rungspflicht des Verk\u00e4ufers vorliegend nicht entfallen lassen.<\/p>\n\n\n\n

Zwar k\u00f6nne die Bereitstellung von Informationen und Unterlagen in einem virtuellen Datenraum das Erfordernis einer gesonderten Aufkl\u00e4rung durch den Verk\u00e4ufer entfallen lassen. Dies jedoch nur, wenn der Verk\u00e4ufer berechtigterweise erwarten darf, dass der K\u00e4ufer offenlegungspflichtige Informationen wahrnehmen und in seine Kaufentscheidung einbeziehen wird.<\/p>\n\n\n\n

Im vorliegenden Fall, in dem ein entscheidungserhebliches Dokument erst am Freitag vor dem f\u00fcr den darauffolgenden Montag vereinbarten Beurkundungstermin in den Datenraum nebst weiterer Dokumente hochgeladen wurde, konnte der Verk\u00e4ufer nach Ansicht des BGH’s nicht erwarten, dass der K\u00e4ufer dieses noch rechtzeitig wahrnehmen und in seine Kaufentscheidung einbeziehen werde.<\/p>\n\n\n\n

Praxishinweis<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Das Urteil des BGH’s enth\u00e4lt keine Versch\u00e4rfung der Aufkl\u00e4rungspflichten f\u00fcr Immobilienverk\u00e4ufer. Vielmehr macht es deutlich, wie ein Verk\u00e4ufer im digitalen Zeitalter seinen bestehenden Aufkl\u00e4rungspflichten im Rahmen der markt\u00fcblichen Einbindung von virtuellen Datenr\u00e4umen und automatisierten Q&A-Prozessen gerecht werden kann.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr den Verk\u00e4ufer ergibt sich aus der zitierten BGH-Entscheidung, dass bei der Offenlegung von Informationen und Unterlagen in einem elektronischen Datenraum eine besondere Sorgfalt walten zu lassen ist. So gen\u00fcgt es bspw. nicht, die f\u00fcr die Transaktion wesentlichen Unterlagen ungeordnet oder erst kurz vor der Beurkundung des Kaufvertrages in einen digitalen Datenraum einzustellen. Vielmehr hat die Verk\u00e4uferseite stets darauf zu achten, dass die im Datenraum enthaltenen Informationen und Unterlagen es der K\u00e4uferseite erm\u00f6glichen, ein vollst\u00e4ndiges und umfassendes Bild vom Kaufgegenstand – und zwar rechtzeitig vor dem Vertragsschluss – zu erhalten.<\/p>\n\n\n\n

Ein ausreichender Schutz des Verk\u00e4ufers l\u00e4sst sich im Falle von M\u00e4ngeln bei der Erf\u00fcllung vorvertraglicher Aufkl\u00e4rungspflichten nicht allein durch eine den Verk\u00e4ufer g\u00fcnstige Kaufvertragsgestaltung gew\u00e4hrleisten. Zwar mag eine vorsichtige Vertragsgestaltung die Risiken wesentlich eind\u00e4mmen, jedoch zeigt das vorliegende Urteil eindr\u00fccklich, dass auch Vertragsregelungen, wonach bspw. der K\u00e4ufer best\u00e4tigt, bestimmte Unterlagen erhalten und zur Kenntnis genommen zu haben, dem Verk\u00e4ufer wenig Schutz bieten, wenn bei der Pflege des Datenraums oder der Durchf\u00fchrung des Q&A-Prozesses unsauber gearbeitet wurde.<\/p>\n\n\n\n

Vor diesem Hintergrund bietet es sich an, die f\u00fcr die Vertragsgestaltung zust\u00e4ndigen Rechtsberater fr\u00fchzeitig in den vorvertraglichen Informationsprozess einzubinden. Auf diese Weise k\u00f6nnen Risiken fr\u00fchzeitig erkannt, vermieden und\/oder vertraglich einged\u00e4mmt werden.<\/p>\n\n\n\n

In der Praxis werden seitens der Verk\u00e4ufer h\u00e4ufig auch externe Berater (bspw. Makler) mit der Pflege von Datenr\u00e4umen beauftragt. In solchen F\u00e4llen ist zwingend darauf zu achten, dass diese \u00fcber die notwendigen Informationen verf\u00fcgen, um den Aufkl\u00e4rungspflichten des Verk\u00e4ufers gerecht zu werden. Ein etwaiges Verschulden externer Berater im Rahmen der Pflege des Datenraums wird in der Regel dem Verk\u00e4ufer zugerechnet.<\/p>\n\n\n\n

Das Urteil des BGH’s l\u00e4sst zudem erwarten, dass professionelle Verk\u00e4ufer weiterhin bevorzugt mit Kaufinteressenten verhandeln werden, die best\u00e4tigen, eine umfassende Due Diligence durchzuf\u00fchren. Denn wie der BGH zurecht bemerkt, kann ein Verk\u00e4ufer einer Immobilie von einem K\u00e4ufer, der eine Due Diligence durchf\u00fchrt, eher erwarten, dass dieser die in einem virtuellen Datenraum zur Verf\u00fcgung gestellten Unterlagen vollst\u00e4ndig durchsehen und deren jeweilige Bedeutung f\u00fcr seine Kaufentscheidung \u00fcberpr\u00fcfen wird, als von einem K\u00e4ufer, der keine Due Diligence durchf\u00fchrt – und hierauf kommt es f\u00fcr eine Enthaftung des Verk\u00e4ufers nach der Rechtsprechung des BGH’s ma\u00dfgeblich an.<\/p>\n\n\n\n

Das eingangs zitierte Urteil des Bundesgerichtshofs ist im Volltext hier<\/a> kostenlos abrufbar.<\/p>\n\n\n\n

Gerne begleiten wir Sie rechtlich bei der Planung und Durchf\u00fchrung Ihrer Immobilientransaktionen sowohl auf der K\u00e4ufer- als auch auf der Verk\u00e4uferseite.<\/p>\n\n\n\n

Die Autorin bedankt sich bei Herrn Kollegen Moritz Dittmer f\u00fcr die Zusammenarbeit bei der Abfassung dieses Beitrags.<\/p>\n\n\n\n

Drucken (PDF)<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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