{"id":2615,"date":"2024-10-14T17:32:42","date_gmt":"2024-10-14T15:32:42","guid":{"rendered":"https:\/\/www.knauthe.com\/umnutzung-von-gewerbeflaechen-zu-wohnraum-berlin-plant-erleichterungen-im-bauordnungsrecht\/"},"modified":"2026-07-08T11:01:33","modified_gmt":"2026-07-08T09:01:33","slug":"umnutzung-von-gewerbeflaechen-zu-wohnraum-berlin-plant-erleichterungen-im-bauordnungsrecht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.knauthe.com\/en\/umnutzung-von-gewerbeflaechen-zu-wohnraum-berlin-plant-erleichterungen-im-bauordnungsrecht\/","title":{"rendered":"Umnutzung von Gewerbefl\u00e4chen zu Wohnraum: Berlin plant Erleichterungen im Bauordnungsrecht"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Angesichts der zunehmenden Wohnraumknappheit in urbanen Regionen gewinnt die Umnutzung von Gewerbefl\u00e4chen in Wohnraum erheblich an Bedeutung. Leerstehende B\u00fcrogeb\u00e4ude oder andere gewerbliche Immobilien bieten ein enormes Potenzial, um dringend ben\u00f6tigten Wohnraum zu schaffen. Doch in der Praxis scheitern solche Umnutzungen oft an den bestehenden baurechtlichen Vorschriften.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Ein gro\u00dfer Teil der H\u00fcrden liegt in den strengen Vorgaben des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts. F\u00fcr das Bauplanungsrecht ist der Bund zust\u00e4ndig. F\u00fcr das Bauordnungsrecht die Bundesl\u00e4nder. Der Kollege Hien berichtete in seinem Knauthe Aktuell vom 16.09.2024 schon von der geplanten \u201ekleinen&nbsp;Revolution\u201c im Bauplanungsrecht in der vom Bund geplanten BauGB\u2011Novelle. Doch auch in Berlin zeichnet sich ein Umdenken ab: Berlin plant eine sog. \u201eWohnraumoffensive\u201c (Schneller-Bauen-Gesetz), mit der diverse Erleichterungen f\u00fcr den Wohnungsbau eingef\u00fchrt werden sollen. Unter anderem soll die Umnutzung bestehender Geb\u00e4ude von Gewerbefl\u00e4chen zu Wohnraum erleichtert werden.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>1. Problemaufriss: Bestandsschutz und seine Grenzen<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein zentrales Problem bei der Umnutzung von Gewerbefl\u00e4chen zu Wohnraum in gemischt genutzten Gebieten ist der Verlust des sogenannten Bestandsschutzes. Bestandsgeb\u00e4ude, die nach den damals geltenden Vorschriften rechtm\u00e4\u00dfig errichtet wurden, genie\u00dfen grunds\u00e4tzlich Bestandsschutz. Das bedeutet, dass die Geb\u00e4ude oder deren Nutzung auch dann weiterhin zul\u00e4ssig bleiben, wenn sich die baurechtlichen Vorschriften nach der Errichtung \u00e4ndern. Dieser Schutz erlischt jedoch, sobald eine wesentliche bauliche Ver\u00e4nderung oder eine \u00c4nderung der Nutzung \u2013 wie etwa die Umnutzung von Gewerbe zu Wohnraum \u2013 erfolgt. In diesem Fall muss das Geb\u00e4ude den aktuellen baurechtlichen Anforderungen entsprechen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dieser Verlust des Bestandsschutzes f\u00fchrt zu Problemen: Die heutigen baurechtlichen Vorgaben sind oft kaum mit den baulichen Gegebenheiten \u00e4lterer Gewerbeimmobilien vereinbar. Die Geb\u00e4ude wurden nach den technischen und baulichen Standards ihrer Entstehungszeit geplant und gebaut, die sich von den heutigen Vorschriften teils erheblich unterscheiden k\u00f6nnen. Eine Anpassung an aktuelle Anforderungen kann daher teuer oder in manchen F\u00e4llen schwer oder gar nicht realisierbar sein. Und so wird von dem Projekt \u201eUmnutzung von Gewerbeimmobilien zu Wohnraum\u201c schnell Abstand genommen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>2. Der neue \u00a7 48 Abs. 5 BauO Berlin: Eine pragmatische L\u00f6sung<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Um dieser Problematik zu begegnen, plant der Berliner Senat im Rahmen des Schneller\u2011Bauen-Gesetzes auch eine gezielte \u00c4nderung der Bauordnung zur Erleichterung der Umnutzungen von Gewerbe- in Wohnraum. Konkret soll der \u00a7 48 BauO Berlin, der spezielle Anforderungen an Wohnungen regelt, um einen neuen Absatz erg\u00e4nzt werden. Dieser neue \u00a7 48 Abs. 5 BauO Berlin sieht vor, dass bestimmte bauliche Anforderungen bei der Umnutzung von rechtm\u00e4\u00dfig bestehenden Gewerbegeb\u00e4uden zu Wohnraum nicht mehr angewendet werden. So sollen Vorschriften zu Abstandsfl\u00e4chen (\u00a7 6), tragenden W\u00e4nden (\u00a7 27), Au\u00dfenw\u00e4nden (\u00a7 28) sowie zu Brandw\u00e4nden, Decken und D\u00e4chern (\u00a7\u00a7 30-32) bei Umnutzungen von Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsr\u00e4umen in rechtm\u00e4\u00dfig bestehenden Geb\u00e4uden nicht zur Anwendung kommen. Das bedeutet, dass sich Bauherr und Verwaltung nicht mit der Frage auseinandersetzen m\u00fcssen, ob der nach geltendem Recht erforderliche Abstand zum Nachbargeb\u00e4ude oder zur Grundst\u00fccksgrenze eingehalten ist (\u00a7&nbsp;6&nbsp;BauO&nbsp;Berlin) oder ob die Beschaffenheit und D\u00e4mmung der Au\u00dfenwand des Bestandsgeb\u00e4udes noch den Anforderungen des \u00a7 28 BauO Berlin entspricht. Der Bestandsschutz wird bei der Umnutzung also mit Blick auf diese wichtigen Fragen nicht aufgehoben.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Berliner Senat argumentiert in der Begr\u00fcndung des Gesetzesentwurfes, dass eine Wohnnutzung das Gefahrenpotenzial eines Geb\u00e4udes nicht erh\u00f6he. Und das stimmt: Schlie\u00dflich galten bereits bei der urspr\u00fcnglichen Errichtung des Geb\u00e4udes mit Aufenthaltsr\u00e4umen \u2013 unabh\u00e4ngig davon, ob das Geb\u00e4ude gewerblich oder zu Wohnzwecken genutzt wurde \u2013 bestimmte Anforderungen an Abst\u00e4nde, W\u00e4nde, Decken und D\u00e4cher. Eine nachtr\u00e4gliche Anpassung an die aktuellen Vorschriften ist nicht unbedingt erforderlich. Diese geplante Neuregelung w\u00fcrde den Genehmigungsprozess erheblich vereinfachen und Umnutzungsprojekte deutlich beschleunigen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>3. Weitere Erleichterungen<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nat\u00fcrlich gelten die sonstigen Erleichterungen f\u00fcr den Wohnungsbau, die das Schneller-Bauen-Gesetz einf\u00fchren wird, auch f\u00fcr Wohnungen, die durch Umnutzung geschaffen werden. An dieser Stelle sei exemplarisch noch die geplante \u00c4nderung des Mindeststandards f\u00fcr lichte Raumh\u00f6he von Aufenthaltsr\u00e4ume erw\u00e4hnt. Diese soll in Berlin von bisher 2,50 m auf 2,40 m abgesenkt werden (\u00a7 47 BauO Berlin). Diese Anpassung dient der Angleichung an die Musterbauordnung sowie an die Regelungen anderer Landesbauordnungen. Durch die Harmonisierung soll vor allem die Erteilung von Typengenehmigungen erleichtert werden, die f\u00fcr standardisierte Bauvorhaben relevant sind. Die \u00c4nderung wird jedoch nat\u00fcrlich auch Umnutzungen erleichtern, wenn die bestehende Raumh\u00f6he nur 2,40 m betr\u00e4gt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Fazit<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die geplante Erg\u00e4nzung des \u00a7 48 BauO Berlin stellt einen pragmatischen Vorschlag dar, um Umnutzungen zu erleichtern, ohne dabei die bauliche Sicherheit oder die Lebensqualit\u00e4t zu beeintr\u00e4chtigen. Diese Ma\u00dfnahmen sind wichtige Hebel, um das brachliegende Potenzial leerstehender Gewerbeimmobilien auszusch\u00f6pfen und dringend ben\u00f6tigten Wohnraum zu schaffen \u2013 eine win-win-Situation f\u00fcr die Stadt und ihre Bewohner. Denn jeder braucht ein Dach \u00fcber dem Kopf \u2013&nbsp;auch, wenn es fr\u00fcher mal eine Pizzeria war.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.knauthe.com\/en\/20241014_widiker_umnutzung_von_gewerbeflaechen_zu_wohnraum\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Drucken (PDF)<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Angesichts der zunehmenden Wohnraumknappheit in urbanen Regionen gewinnt die Umnutzung von Gewerbefl\u00e4chen in Wohnraum erheblich an Bedeutung. Leerstehende B\u00fcrogeb\u00e4ude oder andere gewerbliche Immobilien bieten ein enormes Potenzial, um dringend ben\u00f6tigten Wohnraum zu schaffen. Doch in der Praxis scheitern solche Umnutzungen oft an den bestehenden baurechtlichen Vorschriften. 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