{"id":2624,"date":"2025-03-21T11:57:13","date_gmt":"2025-03-21T10:57:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.knauthe.com\/%c2%a7-94a-zvg-ein-fremdkoerper-im-zwangsversteigerungsrecht\/"},"modified":"2026-07-08T11:04:35","modified_gmt":"2026-07-08T09:04:35","slug":"%c2%a7-94a-zvg-ein-fremdkoerper-im-zwangsversteigerungsrecht","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.knauthe.com\/en\/%c2%a7-94a-zvg-ein-fremdkoerper-im-zwangsversteigerungsrecht\/","title":{"rendered":"\u00a7 94a ZVG &#8211; Ein Fremdk\u00f6rper im Zwangsversteigerungsrecht"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Zum 01.01.2025 wurde mit dem \u201eGesetz zur Bek\u00e4mpfung missbr\u00e4uchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien\u201c die Vorschrift des \u00a7 94a ZVG eingef\u00fchrt.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Als Schrottimmobilien bezeichnet der Gesetzgeber Immobilien, die keinen wirtschaftlichen Wert besitzen. Eine missbr\u00e4uchliche Ersteigerung liegt vor, wenn der Ersteher kein Interesse am nachhaltigen Erwerb solcher Immobilien hat, sondern lediglich den fr\u00fchen, ungesicherten Nutzen-Lastenwechsel im Versteigerungsverfahren ausnutzt. Dabei schl\u00e4gt ein unredlicher Ersteher ohne Begleichung seines f\u00e4lligen Gebotes Profite aus der Immobilie bis sie ihm im Wege der Wiederversteigerung wieder entzogen wird.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Dem Gesetzestitel entsprechend sollen mit der Einf\u00fchrung des \u00a7 94a ZVG missbr\u00e4uchliche Ersteigerungen von Schrottimmobilien bek\u00e4mpft werden. Die Vorschrift gibt Gemeinden das Recht, eine gerichtliche Verwaltung von ersteigerten Schrottimmobilien auf Kosten des Erstehers zu erzwingen, bis dieser sein Gebot geleistet hat. Dieses Antragsrecht steht den Gemeinden unabh\u00e4ngig von einer eigenen Gl\u00e4ubigerstellung bei allen Zwangsversteigerungen zu, die nach dem 01.01.2025 angeordnet wurden.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Der politische Wille, welcher der Vorschrift des \u00a7 94a ZVG zugrunde liegt, erscheint zun\u00e4chst nachvollziehbar. Die Vorschrift verfolgt jedoch prim\u00e4r ein st\u00e4dtebauliches bzw. ordnungsrechtliches Ziel. Die Verortung im ZVG ist daher systemwidrig. Je nach Anwendungsart bzw. -h\u00e4ufigkeit, kann \u00a7 94a ZVG zudem in der Praxis negative Auswirkungen haben. Die Einf\u00fchrung der neuen Regelung war zudem nicht erforderlich, weil die bereits zuvor bestehenden rechtlichen \u201eWerkzeuge\u201c ausreichend waren. Insgesamt sprechen gute Argumente daf\u00fcr, \u00a7 94a ZVG wieder aufzuheben.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nachfolgend wird zun\u00e4chst das rechtliche&nbsp;Problem erl\u00e4utert, welchem mit \u00a7&nbsp;94a&nbsp;ZVG begegnet werden soll (unter 1.). Anschlie\u00dfend wird der Regelungsgehalt des \u00a7 94a ZVG dargestellt (unter 2.). Es wird aufgezeigt, dass die Vorschrift einen Systembruch im ZVG bewirkt (unter 3.) und verfassungsrechtliche Bedenken aufwirft (unter 4.). Abschlie\u00dfend wird herausgearbeitet, welche negativen Folgen in der Praxis auftreten k\u00f6nnen (unter 5.) und dass keine Notwendigkeit f\u00fcr die Einf\u00fchrung der Vorschrift bestand (unter 6.).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>1. Problemstellung<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Anders als bei gew\u00f6hnlichen Erwerbsvorg\u00e4ngen erfolgt der Nutzen-Lastenwechsel eines versteigerten Grundst\u00fccks nicht in Abh\u00e4ngigkeit der Gegenleistung. Dieser ungesicherte Nutzen-Lasten-Wechsel im Zwangsversteigerungsrecht ist der Ausgangspunkt einer \u201emissbr\u00e4uchlichen\u201c Ersteigerung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei freih\u00e4ndigen Erwerbsvorg\u00e4ngen au\u00dferhalb von Zwangsversteigerungen vereinbaren die Vertragsparteien \u00fcblicherweise, dass der Nutzen-Lastenwechsel in Abh\u00e4ngigkeit von der Kaufpreiszahlung erfolgt, um eine ad\u00e4quate Risikoverteilung f\u00fcr beide Parteien sicherzustellen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Im Zwangsversteigerungsrecht hingegen erfolgt der Eigentumserwerb einschlie\u00dflich des Nutzen-Lastenwechsels bereits mit Wirksamwerden des Zuschlagsbeschlusses, \u00a7 90, \u00a7 56 S. 2 ZVG. Die Pflicht des Erstehers zur Zahlung des Gebotes wird jedoch erst sechs bis acht Wochen sp\u00e4ter im Verteilungstermin f\u00e4llig, \u00a7 49 Abs. 1 ZVG.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Ersteher kann daher bereits Einnahmen aus der Immobilie ziehen, bevor er verpflichtet ist, das Gebot zu zahlen, aus dem die Gl\u00e4ubiger zu befriedigen sind.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Somit erfolgt der Nutzen-Lastenwechsel bei Zwangsversteigerungen (weitgehend) ungesichert. Die in der Praxis \u00fcbliche Sicherheitsleistung in H\u00f6he von 10 % des Verkehrswertes stellt keine hinreichende wirtschaftliche Absicherung der Gl\u00e4ubiger dar.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zahlt der Ersteher das zum Verteilungstermin f\u00e4llige Gebot nicht, kann er die Nutzungsm\u00f6glichkeit der Immobilie um weitere&nbsp;Wochen oder sogar Monate bis zu einer Wiederversteigerung ausreizen und den ungesicherten Nutzen-Lasten-Wechsel auf diese Weise missbrauchen. Mit einer minimalen Investition in H\u00f6he der Sicherheitsleistung kann er somit unter Umst\u00e4nden hohe Profite erzielen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>2. Regelungsinhalt des \u00a7 94a ZVG<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die neu eingef\u00fchrte Vorschrift des \u00a7 94a ZVG gew\u00e4hrt ein Antragsrecht auf Anordnung einer gerichtlichen Verwaltung. Antragsberechtigt ist die Gemeinde, in welcher das zu versteigernde Grundst\u00fcck liegt. Durch die gerichtliche Verwaltung wird dem Ersteher die Nutzungsm\u00f6glichkeit insbesondere die Einnahmen seiner Immobilie bis zur Zahlung des Gebotes entzogen. Dabei ist unerheblich, ob die Gemeinde als Gl\u00e4ubigerin am Versteigerungsverfahren beteiligt ist.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Obwohl das oben aufgezeigte Missbrauchspotential des ungesicherten Nutzen-Lastenwechsels bei jeder Zwangsversteigerung von Immobilien besteht, beschr\u00e4nkt sich \u00a7&nbsp;94a&nbsp;ZVG auf die Versteigerung von solchen Immobilien, die aus Sicht der antragstellenden Gemeinde Merkmale einer \u201eSchrottimmobilie\u201c aufweisen. Vier alternative Merkmale sind in \u00a7 94a Abs. 2 S. 2 ZVG definiert:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Gemeinde hat mit dem Antrag zu best\u00e4tigen, dass die zu verwaltende Immobilie<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>1.&nbsp;&nbsp; eine Gefahr f\u00fcr die \u00f6ffentliche Sicherheit oder Ordnung darstellt,<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>2.&nbsp; bauliche Missst\u00e4nde oder M\u00e4ngel aufweist,<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>3.&nbsp;&nbsp; den geltenden Vorschriften zu Umgang, Nutzung und Bewirtschaftung nicht entspricht oder<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>4.&nbsp; nicht angemessen genutzt wird.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die gesetzliche Beschr\u00e4nkung auf sog. Schrottimmobilien macht deutlich, dass mit der Vorschrift vorrangig st\u00e4dtebauliche Ziele verfolgt werden und nicht das allgemeine Missbrauchspotential des fr\u00fchen Nutzen-Lastenwechsels generell einged\u00e4mmt werden soll.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>3. \u00a7&nbsp;94a ZVG als Systembruch im ZVG<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In vielen deutschen St\u00e4dten stehen verwahrloste Immobilien, die aufgrund ihres baulichen Zustandes nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind. Insofern ist die Zielrichtung des \u00a7 94a ZVG, solchen st\u00e4dtebaulichen Missst\u00e4nden entgegenzuwirken, grunds\u00e4tzlich nachvollziehbar.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dabei handelt es sich um ein Regelungsziel, das dem Bauordnungsrecht oder dem Wohnungsaufsichtsrecht zuzuordnen ist.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die neue Vorschrift wurde jedoch im ZVG verortet. Das ZVG regelt das Verfahren f\u00fcr die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Es ist prim\u00e4r als ein Instrument zur Durchsetzung von Gl\u00e4ubigerinteressen konzipiert. \u00d6ffentlich-rechtliche Ziele des St\u00e4dtebaus und Ordnungsrechts sind dem ZVG fremd.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dar\u00fcber hinaus widerspricht der neu eingef\u00fchrte \u00a7 94a ZVG dem im Vollstreckungsrecht geltenden Beteiligtengrundsatz nach \u00a7&nbsp;9 ZVG, da er einer am Verfahren unbeteiligten Gemeinde ein Antragsrecht gew\u00e4hrt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Insgesamt stellt die Vorschrift daher einen systematischen Bruch im ZVG dar.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>4. Verfassungsrechtliche Bedenken<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Vorschrift des \u00a7 94a ZVG begegnet verfassungsrechtlichen Bedenken hinsichtlich der Eigentums- und der Rechtsschutzgarantie.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">4.1 Eigentumsgarantie<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Liegt ein Antrag der zust\u00e4ndigen Gemeinde samt Best\u00e4tigung vor und ist das Gebot noch nicht beglichen, ist das Vollstreckungsgericht gem\u00e4\u00df \u00a7 94a Abs. 1 ZVG verpflichtet, die gerichtliche Verwaltung auf Kosten des Erstehers anzuordnen. Die Anordnung darf erst ab Erteilung des Zuschlags erfolgen. Die gerichtliche Verwaltung verwehrt es dem Ersteher, mit dem Grundst\u00fcck samt (Schrott\u2011)Immobilie nach seinem Belieben zu verfahren, insbesondere Einnahmen zu generieren und f\u00fcr sich zu verwenden. Dies stellt einen Eingriff in seine durch Art. 14 Abs.&nbsp;1 S. 1 GG gesch\u00fctzte Eigent\u00fcmerposition dar.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In Bezug auf den f\u00fcr \u00a7 94a ZVG konzipierten Anwendungsbereich einer missbr\u00e4uchlichen Ersteigerung mag dieser Eingriff mangels sch\u00fctzenswertem Interesses an einem missbr\u00e4uchlichen Ersteigerungsmodell sowie vor dem Hintergrund der Sozialbindung des Eigentums zwar verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig sein.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es droht jedoch eine Ausweitung des Anwendungsbereichs auf redliche Ersteher unter Verletzung der Eigentumsgarantie. Die Vorschrift des \u00a7 94a ZVG kn\u00fcpft die gerichtliche Verwaltung lediglich an die Merkmale der Schrottimmobilie und die Nichterbringung des Bargebotes. Die Anordnung der gerichtlichen Verwaltung darf bereits ab Erteilung des Zuschlags erfolgen &#8211; zu einem Zeitpunkt, zu dem die Nichtzahlung des Gebotes mangels F\u00e4lligkeit gerade nicht zwischen unredlichen und redlichen Erstehern differenzieren l\u00e4sst.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aus diesem Grund werden auch redliche Ersteher von der gerichtlichen Verwaltung und ihrer Kostenlast betroffen sein, ohne dass dies dem Zweck des \u00a7 94a ZVG, der Bek\u00e4mpfung missbr\u00e4uchlicher Ersteigerungen, dient.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Von einer missbr\u00e4uchlichen Ersteigerung kann erst bei einer Nichtzahlung des f\u00e4lligen Gebotes gesprochen werden, sprich ab dem Zeitpunkt des Verteilungstermins.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">4.2 Rechtsschutzgarantie<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mit dem Antrag auf gerichtliche Verwaltung hat die Gemeinde zu best\u00e4tigen, dass die zu verwaltende Immobilie Merkmale einer Schrottimmobilie aufweist, \u00a7 94a Abs. 2 S.&nbsp;2&nbsp;ZVG. Dem Vollstreckungsgericht steht insoweit von Amts wegen keine inhaltliche Pr\u00fcfungskompetenz zu. Nach dem Wortlaut der Norm geh\u00f6rt das tats\u00e4chliche Vorliegen der durch die Gemeinde angenommenen Merkmale einer Schrottimmobilie nicht zum \u00fcberpr\u00fcfbaren Tatbestand des Gerichts, sondern lediglich das Vorliegen der diesbez\u00fcglichen Best\u00e4tigung der Gemeinde.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ob und wie der Ersteher eine gerichtliche \u00dcberpr\u00fcfung des inhaltlichen Vorliegens der angenommenen Merkmale erzwingen kann, bleibt offen \u2013 bereits die Rechtsnatur der gemeindlichen Best\u00e4tigung ist unklar.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Gegen den Anordnungsbeschluss des Vollstreckungsgerichts steht dem Ersteher zwar der Rechtsbehelf der sofortigen Beschwerde gem\u00e4\u00df \u00a7 793 ZPO bzw. der Vollstreckungserinnerung gem\u00e4\u00df \u00a7 766 ZPO zu. Der Ersteher wird gegen den gerichtlichen Beschluss jedoch nicht geltend machen k\u00f6nnen, dass die von der Gemeinde angenommenen Merkmale einer Schrottimmobilie nicht gegeben seien. Denn das Vollstreckungsgericht hat die Best\u00e4tigung der Gemeinde nicht inhaltlich \u00fcberpr\u00fcft, sodass sie auch nicht Teil des Anordnungsbeschlusses geworden ist<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>5. M\u00f6gliche Folgen in der Praxis<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Problematisch ist, dass die Gemeinde gem\u00e4\u00df \u00a7&nbsp;94a ZVG bereits ab Anordnung der Zwangsversteigerung einen Antrag auf gerichtliche Verwaltung stellen kann. Also zu einem Zeitpunkt, zu dem weder der Ersteher, noch das Gebot feststeht \u2013 geschweige denn, das Gebot f\u00e4llig ist. Eine missbr\u00e4uchliche Ersteigerung durch einen unredlichen Ersteher kann jedoch erst nach F\u00e4lligkeit des Gebotes im Verteilungstermin als solche identifiziert werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">W\u00fcrde die Gemeinde zum Schutz redlicher Ersteher mit ihrem Antrag bis zum Verteilungstermin warten, k\u00f6nnten unredliche Ersteher weiterhin jedenfalls f\u00fcr einen Zeitraum von sechs bis acht Wochen (zwischen Zuschlagserteilung und Verteilungstermin) vom ungesicherten Nutzen-Lastenwechsel profitieren. Daher ist in der Praxis eine fr\u00fchzeitige Antragstellung zu erwarten, um unredliche Mitbieter durch die in Aussicht gestellte gerichtliche Verwaltung abzuschrecken.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Angesichts der Kostenlast k\u00f6nnten jedoch durch eine in Aussicht gestellte gerichtliche Verwaltung auch redliche Mitbieter davon absehen, bei Versteigerungen von Schrottimmobilien mitzubieten. Im ung\u00fcnstigsten Fall werden sogar die Gl\u00e4ubiger bereits von einem Vollstreckungsantrag absehen, da sich die Versteigerung nicht als erfolgreich erweisen wird.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In der Folge k\u00f6nnten Zwangsversteigerungen von Schrottimmobilien zuk\u00fcnftig insgesamt scheitern. Anstatt &#8211; wie vorgesehen &#8211; einen Beitrag zur Beseitigung st\u00e4dtebaulicher Missst\u00e4nde durch Schrottimmobilien zu leisten, wird \u00a7 94a ZVG vielmehr deren Verfestigung bewirken. Investitionen bleiben aus und Schrottimmobilien verharren im status quo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ob und wie die Gemeinden mit ihrem Antragsrecht in der Praxis umgehen werden, wird die Zukunft zeigen. Sollte sich das Antragsrecht tats\u00e4chlich zu einer Vorratsma\u00dfnahme entwickeln, ist der Gesetzgeber gut beraten, \u00a7 94a ZVG wieder aufzuheben \u2013 zumal die Vorschrift ohnehin nicht erforderlich gewesen ist.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>6. Fehlende Erforderlichkeit des \u00a7&nbsp;94a&nbsp;ZVG<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Von den bundesweit ca. 21.400 Versteigerungen im Jahr 2022 ist nach Sch\u00e4tzung des Gesetzgebers in lediglich 0,12 % &#8211; 0,15 % von einer missbr\u00e4uchlichen Ersteigerung einer Schrottimmobilie auszugehen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Trotz dieser marginalen Fallzahlen ergriff das Bundesministerium der Justiz unter der damaligen Leitung von Marco Buschmann die Gesetzesinitiative zur Einf\u00fchrung des \u00a7&nbsp;94a ZVG.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Hintergrund dessen wird gewesen sein, dass das Stadtbild der Heimat und des Wahlkreises des Bundesjustizministers a.D., Gelsenkirchen, von prominenten Beispielen f\u00fcr Schrottimmobilien gepr\u00e4gt ist. Dies nutzte der Bundesjustizminister a.D. offenbar, um gezielt in seinem Wahlkreis t\u00e4tig zu werden und sich so politische Unterst\u00fctzung und W\u00e4hlerstimmen zu sichern.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tats\u00e4chlich w\u00e4re die Einf\u00fchrung des \u00a7&nbsp;94a&nbsp;ZVG bei genauer Betrachtung gar nicht erforderlich gewesen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Problematik des ungesicherten Nutzen-Lastenwechsels sowie der st\u00e4dtebaulichen Missst\u00e4nde durch Schrottimmobilien werden bereits hinreichend durch vorhandene Mechanismen im ZVG bzw. im \u00f6ffentlichen&nbsp;Recht begegnet.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dem Missbrauchspotential des ungesicherten Nutzen-Lastenwechsels wird durch die Sicherungsverwaltung des \u00a7 94 ZVG in gen\u00fcgendem Umfang und im Einklang mit dem Beteiligtengrundsatz i.S.d. \u00a7 9 ZVG Rechnung getragen. Auf Antrag eines Gl\u00e4ubigers, der eine Befriedigung aus dem Bargebot zu erwarten hat, wird der Ersteher bis zur Leistung seines Gebotes von der Verwaltung des Grundst\u00fccks ausgeschlossen. Die Sicherungsverwaltung des \u00a7 94 ZVG dient dem Interesse der Vollstreckungsgl\u00e4ubiger an der Sicherung der Verwertbarkeit des Grundst\u00fccks in einer etwaigen Wiederversteigerung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die bestehenden gesetzlichen Instrumente im Bundesrecht (insb. BauGB) sowie insbesondere im jeweiligen Landesrecht (insb. LBauO, Wohnungsaufsichtsgesetze) erm\u00f6glichen den Gemeinden ein konsequentes Vorgehen gegen st\u00e4dtebauliche Missst\u00e4nde durch Schrottimmobilien. S\u00e4mtliche Befugnisse stehen ihnen g\u00e4nzlich unabh\u00e4ngig von einer Versteigerung einer Schrottimmobilie zu. Diese Befugnisse m\u00fcssen die Gemeinden nur nutzen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.knauthe.com\/en\/20250321_hien_94azvg\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Drucken (PDF)<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Zum 01.01.2025 wurde mit dem \u201eGesetz zur Bek\u00e4mpfung missbr\u00e4uchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien\u201c die Vorschrift des \u00a7 94a ZVG eingef\u00fchrt. Als Schrottimmobilien bezeichnet der Gesetzgeber Immobilien, die keinen wirtschaftlichen Wert besitzen. Eine missbr\u00e4uchliche Ersteigerung liegt vor, wenn der Ersteher kein Interesse am nachhaltigen Erwerb solcher Immobilien hat, sondern lediglich den fr\u00fchen, ungesicherten Nutzen-Lastenwechsel im Versteigerungsverfahren ausnutzt. 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