{"id":2630,"date":"2025-06-02T15:46:00","date_gmt":"2025-06-02T13:46:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.knauthe.com\/referentenentwurf-des-bundesbauministeriums-zum-wohnungsbauturbo-was-ist-moeglich-und-wie-geht-es-jetzt-weiter\/"},"modified":"2026-07-08T11:06:31","modified_gmt":"2026-07-08T09:06:31","slug":"referentenentwurf-des-bundesbauministeriums-zum-wohnungsbauturbo-was-ist-moeglich-und-wie-geht-es-jetzt-weiter","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.knauthe.com\/en\/referentenentwurf-des-bundesbauministeriums-zum-wohnungsbauturbo-was-ist-moeglich-und-wie-geht-es-jetzt-weiter\/","title":{"rendered":"Referentenentwurf des Bundesbauministeriums zum \u201eWohnungsbauturbo\u201c: Was ist m\u00f6glich und wie geht es jetzt weiter?"},"content":{"rendered":"\n

Das Bundesministerium f\u00fcr Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen hat k\u00fcrzlich einen Gesetzentwurf f\u00fcr eine Baugesetzbuch-\u00c4nderung vorgelegt. Dieser soll endlich den Wohnungsbau und die Schaffung von Wohnraum beschleunigen und erleichtern. Wesentliche Regelungen werden kurz betrachtet, Handlungsspielr\u00e4ume aufgezeigt und wichtige n\u00e4chste Schritte aufgezeigt. Wir werden uns zudem in den n\u00e4chsten Wochen mit allen Neuregelungen detaillierter auseinandersetzen.<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

1. Wesentliche Regelungen der BauGB-Novelle<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Wesentlich f\u00fcr den Wohnungsbau sind die geplanten Regelungen des \u00a7 31 Absatz 3 BauGB, \u00a7 34 Absatz 3 a) BauGB, \u00a7 36 a) BauGB und \u00a7 246 e) BauGB.<\/p>\n\n\n\n

1.1<\/strong> \u00a7 31 Absatz 3 BauGB: Befreiung von Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Die geplante Neuregelung des \u00a7 31 Absatz 3 BauGB erm\u00f6glicht nun auch \u00fcber den Einzelfall hinaus eine Befreiungserteilung von Festsetzungen eines Bebauungsplanes zugunsten des Wohnungsbaus. Der Gesetzgeber m\u00f6chte bewusst die Aufstockung und Erweiterung von bestehenden Wohngeb\u00e4uden sowie Hinterlandbebauungen erm\u00f6glichen. Der Begriff des \u201eWohnungsbaus\u201c ist weit zu verstehen. Neben dem Neubau soll die Erweiterung, \u00c4nderung und Nutzungs\u00e4nderung von bestehenden Geb\u00e4uden erfasst sein. Damit best\u00fcnde die lange erhoffte M\u00f6glichkeit, Gewerbe- und B\u00fcrogeb\u00e4ude in Wohnraum umzunutzen. Gerade das Bauplanungsrecht hatte dies bisher oft blockiert.<\/p>\n\n\n\n

Grenze der Befreiungsregelung:<\/p>\n\n\n\n

Die Zustimmung der betroffenen Gemeinde ist erforderlich und die Befreiung muss mit \u00f6ffentlichen Belangen vereinbar sein. Die Vereinbarkeit mit \u00f6ffentlichen Belangen liegt nur vor, wenn die Befreiung unter Ber\u00fccksichtigung der Kriterien der Anlage 2 zum BauGB voraussichtlich keine zus\u00e4tzlichen erheblichen Umweltauswirkungen<\/em> hat. Damit wird eine Umgehung europ\u00e4ischen Umweltrechts verhindert und die Europarechtskonformit\u00e4t hergestellt. Denn durch die Befreiungserteilung kann die \u00c4nderung eines Bebauungsplanes entbehrlich gemacht werden, die ihrerseits ggf. eine Umweltpr\u00fcfung erfordern k\u00f6nnte. \u00d6ffentliche Belange d\u00fcrften jedenfalls gewahrt sein im Falle der Errichtung von weniger als 20.000 m\u00b2 zul\u00e4ssiger Grundfl\u00e4che (\u00a7 19 Absatz 2 BauNVO). In diesem Falle w\u00e4re ein beschleunigtes Bebauungsplanverfahren nach \u00a7 13a BauGB ohne Durchf\u00fchrung einer Umweltpr\u00fcfung zul\u00e4ssig.<\/p>\n\n\n\n

1.2 \u00a7 34 Absatz 3 a) BauGB: Erweitertes Baurecht im Innenbereich ohne Bebauungsplan zugunsten des Wohnungsbaus<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Die Neuregelung erm\u00f6glicht Baugenehmigungen f\u00fcr Grundst\u00fccke, in denen kein Bebauungsplan existiert, die sich aber in einem Bebauungszusammenhang befinden. Bisher mussten sich Bauvorhaben in die \u201eEigenart der n\u00e4heren Umgebung\u201c einf\u00fcgen, d.h., sie mussten sich insb. nach H\u00f6he, Baumasse, Grundfl\u00e4che und Nutzungsart in die bestehende Bebauungsstruktur einf\u00fcgen (von Ausnahmef\u00e4llen abgesehen). Hier soll zugunsten des Wohnungsbaus bewusst eine \u00dcberschreitung bestehender Nutzungsma\u00dfe zugelassen werden. Ebenso soll eine Aufstockung von Nicht-Wohngeb\u00e4uden durch Wohnungen (bspw. Superm\u00e4rkte) zugelassen werden. Es werden M\u00f6glichkeiten geschaffen, mehr Baugenehmigungen ohne Aufstellung eines sonst erforderlichen Bebauungsplanes zu erteilen. Dies spart vor allem Zeit (Vorhabentr\u00e4ger\/innen aber auch viel Geld).<\/p>\n\n\n\n

Eine Grenze der Regelung stellt aber wiederum die Zustimmungspflicht der Gemeinde nach \u00a7 36 a) BauGB dar, um der verfassungsrechtlichen gemeindlichen Selbstverwaltungshoheit Rechnung zu tragen. Ebenso muss das nach \u00a7 34 Absatz 3 a) BauGB zul\u00e4ssige Bauvorhaben wiederum mit nachbarlichen Interessen und \u00f6ffentlichen Belangen vereinbar sein.<\/p>\n\n\n\n

1.3 \u00a7 36 a) BauGB: Zustimmungspflicht der Gemeinden im Falle des \u00a7 31 Absatz 3, \u00a7 34 Absatz 3 a) BauGB<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Um den weitreichenden M\u00f6glichkeiten der Befreiungserteilung nach \u00a7 31 Absatz 3 BauGB und der Baugenehmigungserteilung nach \u00a7 34 Absatz 3 a) BauGB Rechnung zu tragen, muss die betroffene Gemeinde der Befreiung oder der Baugenehmigung zustimmen. \u00a7 36 a) Absatz 1 Satz 2 BauGB besagt, dass die Gemeinde die Zustimmung erteilt, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der st\u00e4dtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Hiermit wird sichergestellt, dass die kommunale Selbstverwaltungshoheit gewahrt und st\u00e4dtebauliche Entwicklungskonzepte und \u2013pl\u00e4ne nicht umgangen werden k\u00f6nnen. Die Zustimmung kann unter der Bedingung erteilt werden, dass der Vorhabentr\u00e4ger(in)\/Bauherr(in) sich verpflichtet, bestimmte st\u00e4dtebauliche Anforderungen einzuhalten. Die Gemeinden k\u00f6nnen nach Vorstellung des Gesetzgebers also an dieser Stelle mit den Bauherrn\/der Bauherrin Vereinbarungen treffen, die sonst \u00fcblicherweise im Rahmen st\u00e4dtebaulicher Vertr\u00e4ge geschlossen werden (Vorgaben zum sozialen Wohnungsbau bspw.). Damit wird \u2013 trotz Bindung an Gesetz und Recht \u2013 ein weiter Verhandlungsspielraum zugunsten der Gemeinden er\u00f6ffnet. Es bleibt abzuwarten, ob die Regelung des \u00a7 36 a BauGB in Berlin auch auf die Bezirke Anwendung finden wird.<\/p>\n\n\n\n

1.4 \u00a7 246 e) BauG: \u201eBauturbo\u201c und \u201eExperimentierklausel\u201c<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Die weitreichendsten Abweichungsm\u00f6glichkeiten vom geltenden Bauplanungsrecht (insb. BauGB, BauNVO, bestehende Bebauungspl\u00e4ne) erm\u00f6glicht diese geplante Neuregelung, befristet bis zum 31.12.2030. Bauvorhaben sollen ohne Bebauungsplanverfahren in den nachfolgenden F\u00e4llen genehmigt werden k\u00f6nnen:<\/p>\n\n\n\n