{"id":2729,"date":"2026-09-02T16:30:42","date_gmt":"2026-09-02T14:30:42","guid":{"rendered":"https:\/\/www.knauthe.com\/?p=2729"},"modified":"2026-09-02T16:35:19","modified_gmt":"2026-09-02T14:35:19","slug":"bestandsschutz-fur-den-vermieter-vormiete-auskunftspflicht-und-mietpreisbremse-kein-durchschlagen-des-auskunftsverstoses-auf-das-nachmietverhaltnis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.knauthe.com\/en\/bestandsschutz-fur-den-vermieter-vormiete-auskunftspflicht-und-mietpreisbremse-kein-durchschlagen-des-auskunftsverstoses-auf-das-nachmietverhaltnis\/","title":{"rendered":"Bestandsschutz f\u00fcr den Vermieter: Vormiete, Auskunftspflicht und Mietpreisbremse \u2013 Kein Durchschlagen des Auskunftsversto\u00dfes auf das Nachmietverh\u00e4ltnis"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Anmerkung zum Urteil des BGH vom 1. Juli 2026 \u2013 VIII ZR 125\/23<\/strong><\/p>\n\n\n\n<br><br>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Einf\u00fchrung<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Geltung der Mietpreisbremse wurde bekanntlich bis zum 31. Dezember 2029 verl\u00e4ngert. Parallel dazu haben weitere neue Regelungen, mit denen die Bundesregierung eigentlich dem Wohnraummangel entgegenwirken wollte, in den vergangenen Monaten zu erheblicher Verunsicherung auf Seiten der Vermieter gef\u00fchrt. Nun hat der BGH mit seiner j\u00fcngsten Entscheidung ein helles Licht auf die weitere Entwicklung geworfen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der VIII. Zivilsenat des BGH hat mit Urteil vom 1. Juli 2026 zwei f\u00fcr die Praxis der Mietpreisbremse zentrale Fragen gekl\u00e4rt: Erstens ist f\u00fcr die Zul\u00e4ssigkeit der Ber\u00fccksichtigung einer Vormiete allein ma\u00dfgeblich, ob der geltend gemachte Ausnahmetatbestand objektiv vorliegt \u2013 und zwar auch dann, wenn der Vermieter seine vorvertragliche Auskunftspflicht gegen\u00fcber dem Vormieter verletzt hat.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zweitens bemisst sich der Gegenstandswert f\u00fcr ein Herabsetzungsverlangen nach dem 42-fachen des monatlichen \u00dcberschreitungsbetrags. Die Entscheidung stellt damit in materiell-rechtlicher Hinsicht einen R\u00fcckschlag f\u00fcr standardisierte Mietpreisbremse-Gesch\u00e4ftsmodelle von Legal-Tech-Inkassodienstleistern dar, st\u00e4rkt zugleich jedoch deren Erstattungsposition in erfolgreichen F\u00e4llen.<\/p>\n\n\n\n<br><br>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>I. Sachverhalt<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Kl\u00e4gerin, eine im Rechtsdienstleistungsregister eingetragene GmbH, machte aus abgetretenem Recht von Wohnungsmietern Anspr\u00fcche nach den Vorschriften \u00fcber die sogenannte Mietpreisbremse geltend. Gegenstand des Verfahrens war eine in Berlin gelegene Wohnung, die seit 2021 zu einer monatlichen Nettokaltmiete von 11,39 \u20ac\/m\u00b2 vermietet wird. Im Mietvertrag war als Vormiete ebenfalls ein Betrag von 11,39 \u20ac\/m\u00b2 ausgewiesen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Vermieterin hatte dem Vormieter vor Abschluss des Mietvertrags nicht mitgeteilt, dass sie die vereinbarte Mieth\u00f6he auf einen Ausnahmetatbestand, namentlich auf durchgef\u00fchrte Modernisierungsma\u00dfnahmen, st\u00fctzte. Die Kl\u00e4gerin r\u00fcgte einen Versto\u00df gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Mieth\u00f6he und verlangte unter anderem Auskunft, die R\u00fcckzahlung \u00fcberzahlter Miete, die anteilige Freigabe der Kaution sowie die k\u00fcnftige Herabsetzung der Miete auf den zul\u00e4ssigen H\u00f6chstbetrag.<\/p>\n\n\n\n<br><br>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>II. Die zentralen Rechtsfragen<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Bundesgerichtshof hatte \u00fcber zwei voneinander unabh\u00e4ngige, f\u00fcr das Recht der Mietpreisbremse grundlegende Fragen zu entscheiden:<\/p>\n\n\n\n<p><ul><li>Die im Vormietverh\u00e4ltnis \u201egeschuldete\u201c Vormiete ist auch dann in voller H\u00f6he als Grundlage f\u00fcr die Nachmiete zu ber\u00fccksichtigen, wenn der Vermieter gegen\u00fcber dem Vormieter seine vorvertragliche Auskunftspflicht verletzt hat und sich deshalb bis zum Ende des Vormietverh\u00e4ltnisses nicht auf den Ausnahmetatbestand (hier: Modernisierung) berufen durfte.<\/li><\/ul><\/p>\n\n\n\n<p><ul><li>Gegenstandswert des Herabsetzungsverlangens bemisst sich f\u00fcr vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten nach \u00a7 48 Abs. 1 GKG, \u00a7 9 ZPO (42-facher Betrag) und nicht nach dem 12-fachen Betrag gem. \u00a7 41 Abs. 5 GKG.<\/li><\/ul><\/p>\n\n\n\n<br><br>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>III. Tragende Gr\u00fcnde der Entscheidung<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Reichweite des \u00a7 556e BGBG und Beschandschutz<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Kern der Entscheidung ist die Auslegung und Reichweite der Auskunftspflicht des Vermieters. Das Berufungsgericht hatte angenommen, dass die Vormiete in H\u00f6he von insgesamt 780,10 \u20ac im Nachmietverh\u00e4ltnis nicht als zul\u00e4ssige H\u00f6chstmiete herangezogen werden k\u00f6nne, weil die Beklagte dem Vormieter die erforderliche Auskunft \u00fcber die durchgef\u00fchrten Modernisierungsma\u00dfnahmen nicht erteilt habe und die Vormiete deshalb von diesem nicht \u201egeschuldet\u201c gewesen sei. Dieser Auffassung tritt der BGH entgegen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Senat stellt klar, dass es sich bei einem Auskunftsversto\u00df lediglich um eine zeitweise Berufungssperre f\u00fcr den Vermieter handelt, nicht hingegen eine (Teil-)Unwirksamkeit der Mietzinsabrede.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dies begr\u00fcndet der BGH damit, dass die Bestimmung der \u201egeschuldeten Vormiete\u201c nicht davon abh\u00e4ngt, ob der Vermieter seine Auskunftspflicht gegen\u00fcber dem Vormieter erf\u00fcllt hat. Entscheidend ist vielmehr allein, ob ein Ausnahmetatbestand \u2013 hier aufgrund der tats\u00e4chlich durchgef\u00fchrten Modernisierungsma\u00dfnahmen \u2013 objektiv vorliegt und die Vormiete unter Ber\u00fccksichtigung dieses Ausnahmetatbestands zul\u00e4ssig war.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Zweck des \u00a7 556e Abs. 1 BGB besteht darin, unangemessene Preisspr\u00fcnge bei der Wiedervermietung zu verhindern, nicht jedoch darin, den Vermieter zur Absenkung einer zuvor wirksam vereinbarten Miete zu zwingen. Die Mietpreisbremse verfolgt zudem keine Sanktionszwecke gegen\u00fcber dem Vermieter.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Unabh\u00e4ngig von der zul\u00e4ssigen Miete nach der Mietpreisbremse soll der Vermieter bei Mietbeginn jedenfalls die Miete verlangen k\u00f6nnen, die der Vormieter wirksam vereinbart hatte.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Besonders bedeutsam ist die Feststellung des Senats, dass die vorvertragliche Auskunftspflicht ausschlie\u00dflich dem Schutz des jeweils konkret betroffenen Mieters dient. Ein Versto\u00df gegen diese Pflicht wird daher nicht in das Nachmietverh\u00e4ltnis fortgeschrieben. Es widerspricht der gesetzgeberischen Intention, wenn der Vermieter im nachfolgenden Mietverh\u00e4ltnis zu einer Absenkung der Miete gezwungen w\u00e4re, obwohl die mit dem Vormieter getroffene Preisabrede in voller H\u00f6he wirksam war und ein Ausnahmetatbestand der Mietpreisbremse objektiv vorlag. Auch hierin zeigt sich der zentrale Gedanke der Entscheidung: Die Mietpreisbremse soll den Vermieter nicht f\u00fcr einen Versto\u00df gegen die Auskunftspflicht im Vormietverh\u00e4ltnis sanktionieren.<\/p>\n\n\n\n<br>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Rechtsverfolgungskosten und Gegenstandwert<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der zweite wichtige Aspekt der Entscheidung betrifft die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten. Der Senat best\u00e4tigt, dass bei schuldhaft \u00fcberh\u00f6hter Miete vorgerichtliche Kosten als ad\u00e4quate Folge der Pflichtverletzung und wegen Verletzung der&nbsp;R\u00fccksichtnahmepflicht ersatzf\u00e4hig sein k\u00f6nnen. Das Verschulden des Vermieters wird dabei vermutet.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Hinsichtlich des Gegenstandswerts korrigiert der BGH die Auffassung des Berufungsgerichts. Wird eine Miet\u00fcberh\u00f6hung festgestellt, bemisst sich der Gegenstandswert f\u00fcr das Herabsetzungsverlangen nicht nach \u00a7 41 Abs. 5 GKG mit dem 12-fachen Monatsbetrag, sondern nach \u00a7 48 Abs. 1 GKG, \u00a7 9 ZPO mit dem 42-fachen monatlichen \u00dcberschreitungsbetrag.<\/p>\n\n\n\n<br><br>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>IV. Praktische Folgen f\u00fcr Vermieter und Mieter<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Folgen f\u00fcr Vermieter<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr Vermieter bringt die Entscheidung eine erhebliche materiell-rechtliche Entlastung. Ein Auskunftsversto\u00df im Vormietverh\u00e4ltnis \u201eentwertet\u201c die Vormiete nicht dauerhaft und f\u00fchrt nicht automatisch zu R\u00fcckzahlungsanspr\u00fcchen des Nachmieters. Sofern die Vormiete durch einen objektiv vorliegenden Ausnahmetatbestand \u2013 etwa durchgef\u00fchrte Modernisierungsma\u00dfnahmen \u2013 gerechtfertigt ist, kann der Vermieter sie als Untergrenze auch im Nachmietverh\u00e4ltnis heranziehen. Kann der Vermieter die behaupteten Modernisierungsma\u00dfnahmen nicht nachweisen, kann dies f\u00fcr ihn insbesondere wegen der auf Grundlage des 42-fachen monatlichen \u00dcberschreitungsbetrags zu bemessenden Rechtsverfolgungskosten erhebliche finanzielle Folgen haben.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Folgerichtig bleibt die Dokumentation von Modernisierungsma\u00dfnahmen essentiell. Denn der Vermieter tr\u00e4gt im Streitfall die Darlegungs- und Beweislast f\u00fcr das tats\u00e4chliche Vorliegen des Ausnahmetatbestandes. Die Zur\u00fcckverweisung im vorliegenden Fall zeigt, dass diese Feststellungen im Berufungsverfahren noch getroffen werden m\u00fcssen.<\/p>\n\n\n\n<br>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Folgen f\u00fcr Mieter<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr Mieter bedeutet die Entscheidung, dass ein blo\u00dfer Auskunftsversto\u00df im Vormietverh\u00e4ltnis allein nicht ausreicht, um R\u00fcckzahlungs- und Herabsetzungsanspr\u00fcche gegen\u00fcber dem neuen Vermieter zu begr\u00fcnden. Vielmehr m\u00fcssen Mieter \u2013 bzw. die von ihnen beauftragten Inkassodienstleister \u2013 substantiiert dartun, dass die Vormiete auch unter Ber\u00fccksichtigung s\u00e4mtlicher Ausnahmetatbest\u00e4nde die zul\u00e4ssige H\u00f6chstmiete \u00fcberschreitet.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Eigenst\u00e4ndigkeit der Auskunftspflichten bleibt gleichwohl gewahrt: Jeder Mieter hat einen eigenen Anspruch auf Auskunft. Er kann und muss die Zul\u00e4ssigkeit der Miete eigenst\u00e4ndig pr\u00fcfen lassen \u2013 unabh\u00e4ngig davon, ob sein Vorg\u00e4nger informiert wurde.<\/p>\n\n\n\n<br>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Folgen f\u00fcr Legal-Tech-Dienstleister<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Entscheidung hat f\u00fcr Legal-Tech-Dienstleister, die massenhafte oder standardisierte Mietpreisbremse-Verfahren aus abgetretenem Recht betreiben, eine ambivalente Tragweite. In der materiellen Hauptfrage stellt sie einen deutlichen R\u00fcckschlag dar, in der Kostenfrage unter Umst\u00e4nden einen Erfolg, sollte der Dienstleister im Verfahren besiegen.<\/p>\n\n\n\n<br><br>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>V. Fazit<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Urteil des VIII. Zivilsenats vom 1. Juli 2026 setzt einen bedeutsamen dogmatischen Akzent im Bereich der Mietpreisbremse. Die konsequent objektive Auslegung des \u00a7 556e Abs. 1 BGB st\u00e4rkt den Bestandsschutz wirksam vereinbarter Vormieten und verhindert ein Fortschreiben des Auskunftsversto\u00dfes \u00fcber das Vormietverh\u00e4ltnis hinaus. F\u00fcr die Praxis der massenhaften Mietpreisbremse-Verfahren ist die Entscheidung ein Weckruf: Der formale Weg \u00fcber den Auskunftsversto\u00df im Vormietverh\u00e4ltnis ist versperrt; k\u00fcnftig z\u00e4hlt allein die materielle Zul\u00e4ssigkeit der Vormiete. Damit konkretisiert der Bundesgerichtshof die Konturen der Mietpreisbremse und setzt die Grenzen f\u00fcr die Geltendmachung der Anspr\u00fcche. Mit dieser Entscheidung zeigt der BGH auf, dass er eine streng objektive Auslegung des \u00a7 556e Abs. 1 BGB verfolgt, die sowohl vom Wortlaut als auch von der Teleologie und der Gesetzessystematik getragen wird.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Erstens ist die Unterscheidung zwischen der materiell-rechtlichen Wirksamkeit der Mietpreisabrede einerseits und der blo\u00df verfahrensrechtlichen Berufungssperre anderer-seits \u00fcberzeugend. Die Rechtsfolgen des \u00a7&nbsp;556g Abs. 1a Satz 2 bis 4 BGB sind abschlie\u00dfend in der Vorschrift selbst geregelt: eine zeitweise Berufungssperre, die durch formgerechte Nachholung zeitlich begrenzt werden kann. Eine Teilunwirksamkeit der Preisabrede l\u00e4sst sich der Norm nicht entnehmen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zweitens ist die teleologische Argumentation stimmig. \u00a7 556e Abs. 1 BGB verfolgt einen klaren Bestandsschutzgedanken: Wer als Vermieter mit dem Vormieter eine bestimmte Miete wirksam vereinbart hat, soll bei der Wiedervermietung nicht schlechtergestellt werden, selbst wenn diese Miete die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete \u00fcberschreitet. Diesen Schutz an die Erf\u00fcllung einer Auskunftspflicht im Vormietverh\u00e4ltnis zu kn\u00fcpfen, w\u00fcrde den Normzweck verfehlen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der Ausgang des konkreten Falls bleibt allerdings nach Zur\u00fcckverweisung offen und h\u00e4ngt von der Entscheidung des Landgerichts in der Sache ab. Fest steht aber: Die materiell-rechtlichen Leitlinien sind gesetzt.<\/p>\n\n\n\n<br><br>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.knauthe.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/202609_Saak_Bestandsschutz_fuer_den_Vermieter_BGH_Entscheidung.pdf\">PDF\/Drucken<\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Anmerkung zum Urteil des BGH vom 1. Juli 2026 \u2013 VIII ZR 125\/23 Einf\u00fchrung Die Geltung der Mietpreisbremse wurde bekanntlich bis zum 31. Dezember 2029 verl\u00e4ngert. Parallel dazu haben weitere neue Regelungen, mit denen die Bundesregierung eigentlich dem Wohnraummangel entgegenwirken wollte, in den vergangenen Monaten zu erheblicher Verunsicherung auf Seiten der Vermieter gef\u00fchrt. 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