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Attraktivität als Arbeitgeber erhöhen durch Vermietung von Wohnungen an Mitarbeiter

Sowohl in Ballungsgebieten als auch in Großstädten, in denen bezahlbarer Wohnraum für Mieter Mangelware geworden ist, aber auch in ländlichen Regionen, in den Wohnraum auch aus anderen Gründen knapp sein kann, können Unternehmen Ihre Anziehungskraft auf auswärtige, qualifizierte Arbeitnehmer vergrößern, diese langfristig an sich binden und sich zugleich gegenüber anderen Unternehmen Wettbewerbsvorteile verschaffen, indem sie ihren Arbeitnehmern nicht nur einen Arbeitsplatz, sondern zumindest für eine Übergangszeit auch bezahlbaren Wohnraum anbieten können.

Unternehmen, die Wohnimmobilien zur Vermietung an ihre Mitarbeiter nicht erwerben wollen, stehen verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten zur Verfügung, um ihren Mitarbeitern entweder kurzfristig als Starthilfe in einer neuen Umgebung oder für die Dauer des Arbeitsverhältnisses Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Wir beraten Sie gern bei der Gestaltung der entsprechenden Arbeits- und der Mietverträge!

1. Gewerbliche Zwischenvermietung - § 565 BGB

Verfügen Unternehmen nicht über einen eigenen Bestand an Werkwohnungen, müssen zunächst für die Vermietung an Mitarbeiter geeignete Mietobjekte gefunden und mit deren Eigentümern Mietverträge abgeschlossen werden, in dem der Eigentümer des Mietobjekts dem Unternehmen vorab gestattet, über einzelne Wohnungen in dem betreffenden Mietobjekt Untermietverträge mit seinen Mitarbeitern zu schließen. Auf diese Mietverhältnisse zwischen dem Eigentümer und dem Unternehmen, dem die Untervermietung an seine Mitarbeiter erlaubt wird, ist Wohnraummietrecht nicht anwendbar. Vielmehr handelt es sich um Gewerberaummietverträge.

Dabei ist zu beachten, dass nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Urteil vom 17.01.2018 – VIII ZR 241/16) eine gewerbliche Weitervermietung, die eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete und mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit voraussetzt, auch dann vor liegt, wenn der Zwischenvermieter (= Arbeitgeber) die von ihm angemieteten Wohnungen an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebs weitervermieten will, um diese an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können; eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst ist hingegen nicht erforderlich.

Diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs birgt für den Eigentümer des Mietobjekts das Risiko, unter den Voraussetzungen des § 565 BGB an die Stelle des Arbeitgebers (= Zwischenvermieter) als neuer Vermieter in die mit den Arbeitnehmern geschlossenen Untermietverträge einzutreten, die sich dann auch dem Eigentümer gegenüber auf die Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts berufen können.

2. Überlassung des Wohnraums nur im Rahmen des Dienstverhältnisses

Der einzig sichere Weg, die Vorschriften über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Arbeitnehmer auszuschließen, ist die Überlassung des Wohnraums ausschließlich im Rahmen des Arbeitsvertrages zu regeln (Werkdienstwohnung). Ein separater (Unter-) Mietvertrag wird bei dieser Lösung nicht geschlossen.

Soll der Wohnraum dem Arbeitnehmer erst nach Beginn des Arbeitsverhältnisses im Rahmen des Dienstverhältnisses als Werkdienstwohnung überlassen werden, kann der Arbeitsvertrag um einen entsprechenden Nachtrag ergänzt werden.

In § 576b Abs. 1 BGB ist allerdings auch für Arbeitsverträge über Werkdienstwohnungen die entsprechende Geltung der Vorschriften über Mieterverhältnisse vorgesehen, wenn der Arbeitnehmer den Wohnraum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat oder in dem Wohnraum mit seiner Familie oder Personen lebt, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

Das bedeutet, dass, auch wenn die Überlassung des Wohnraums nur im Rahmen des Arbeitsvertrages geregelt wird und es daneben keinen separaten (Unter-) Mietvertrag mit dem Arbeitsnehmer gibt, die mietrechtlichen Kündigungsschutzvorschriften auch in dieser Konstellation nur dann nicht eingreifen, wenn Alleinstehenden eine möblierte vom Arbeitgeber möblierte Werkdienstwohnung zur Verfügung gestellt wird.

Bei dieser Lösung ist außerdem zu beachten, dass nach der Rechtsprechung der Arbeitsgerichte eine isolierte Kündigung der Wohnungsnutzung als Teilkündigung unwirksam ist. Jedoch kann in einem Dienstvertrag vereinbart werden, dass das Recht zur Nutzung der Dienstwohnung widerruflich ist. Ein formularmäßiger Widerrufsvorbehalt in AGB unterliegt allerdings einer Inhaltskontrolle und einer Ausübungskontrolle, weshalb bei der Vertragsgestaltung an dieser Stelle besondere Sorgfalt geboten ist.

3. Trennung von Dienst- und Untermietverhältnis

Werden das Dienst- und das (Unter-) Mietverhältnis mit dem Arbeitnehmer strikt getrennt, müssen die beiden Verträge aufeinander Bezug nehmen, damit der Arbeitgeber bezüglich des Mietvertrages über die Werkmietwohnung in den Genuss der durch § 576 BGB verkürzten Kündigungsfristen kommt.

Im Übrigen ist man bei der Gestaltung der Dauer des Mietvertrages, mit dem die Werkwohnung dem Arbeitnehmer überlassen wird, frei; insbesondere ist es möglich, die Dauer des Mietvertrages von der Dauer des Arbeitsverhältnisses zu entkoppeln und gestützt auf § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BGB eine Befristung des Mietvertrages zu vereinbaren.

Danach ist es beispielsweise möglich, dem Arbeitnehmer die Wohnung nur befristet für die Dauer der im Arbeitsvertrag vereinbarten Probezeit zu überlassen, um sie im Anschluss dem nächsten Mitarbeiter zu überlassen.

Für weitere Fragen wenden Sie sich bitte an:

Vicente Voigt de Oliveira
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