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Bundesverfassungsgericht: Mietpreisbremse ist nicht verfassungswidrig

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat entschieden, dass die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sog. „Mietpreisbremse“) nicht verfassungswidrig sind (Beschluss vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18; u.a.).

1. Sachverhalt und Verfahrensgang

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz wurden Bestimmungen über die höchstzulässige Miete bei Wiedervermietung von nicht der Preisbindung unterliegendem Wohnraum ins Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingefügt. Zentrale Neuregelung ist § 556d BGB, der vorsieht, dass die Miete in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf. Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. § 556d Abs. 2 BGB ermächtigt die Landesregierungen, solche Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Nur in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet wird die Mietobergrenze wirksam. Sie gilt jedoch nicht ausnahmslos. Insbesondere darf der Vermieter, wenn die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete die ansonsten höchstzulässige Miete übersteigt, gemäß § 556e BGB bei Wiedervermietung eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbaren. Nach dem 1. Oktober 2014 errichteter Wohnraum sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung sind nach § 556f BGB von der Regulierung der Miethöhe ausgenommen.

Für die Stadt Berlin hat der Senat von Berlin im Jahr 2015 eine Rechtsverordnung erlassen, die das gesamte Stadtgebiet für die Dauer von fünf Jahren als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt.

Zwei Berliner Mieter wandten sich vor den Zivilgerichten gegen eine Vereinbarung der Miete, die die gesetzlich höchstzulässige Miete überstieg. Die Berufungsinstanz setzte das zivilrechtliche Verfahren aus und legte dem BVerfG im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens die Frage vor, ob die Vorschrift des § 556d BGB mit dem allgemeinen Gleichheitssatz sowie mit Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG unvereinbar und daher nichtig sei.

Gleichzeitig hatte das BVerfG über eine Verfassungsbeschwerde einer Vermieterin zu entscheiden, die eine Wohnung in Berlin vermietet hatte. Die Vermieterin wurde vor den Zivilgerichten auf Rückzahlung von zu viel gezahlter Miete und Feststellung der Geltung einer abgesenkten Miete verklagt, weil die vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete überstiegen hat. Die Zivilgerichte gaben dieser Klage statt. Hiergegen legte die Vermieterin Verfassungsbeschwerde ein und rügte die Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes, des Grundrechts auf Eigentum und die Verletzung der allgemeinen Handlungsfreiheit.

2. Entscheidung des BVerfG

Das BVerfG wies zunächst die beiden Normenkontrollverfahren des Berliner Landgerichts als unzulässig zurück, weil das Gericht seine Vorlagen nicht hinreichend begründet hatte.

Die Verfassungsbeschwerde der Vermieterin hat das BVerfG nicht zur Entscheidung nicht angenommen, weil sie keine hinreichende Aussicht auf Erfolg hatte.

Denn nach Auffassung des BVerfG verletzen die mit der Verfassungsbeschwerde (mittelbar) angegriffenen Regelungen zur Mietpreisbremse kein Verfassungsrecht und die Entscheidungen der Zivilgerichte sind verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.

Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn durch § 556d Abs. 1 BGB verletzt die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit und den allgemeinen Gleichheitssatz nicht.

Zwar hat das BVerfG festgestellt, dass die Miethöhenregulierung in das geschützte Eigentum zur Vermietung bereiter Wohnungseigentümer eingreift. Sie ist aber als verfassungsrechtlich zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums gerechtfertigt. Das BVerfG hatte hier eine Abwägung vorzunehmen zwischen dem öffentlichen Interesse, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken, und der grundgesetzlich verbrieften Eigentumsfreiheit aus Art. 14 GG.

Nach Auffassung des BVerfG habe der Gesetzgeber seinen weiten Gestaltungsspielraum nicht überschritten und die schutzwürdigen Interessen der Eigentümer und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht. Es hat festgestellt, dass das Vertrauen der Eigentümer/Vermieter, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt wird.

Auch der Eingriff in die grundgesetzlich geschützte Handlungs- bzw. Vertragsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden und verhältnismäßig.

Außerdem verstößt die Mietobergrenze hinsichtlich des Eigentums des Vermieters nicht gegen den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG. Insbesondere ist nicht zu beanstanden, dass die zulässige Mietobergrenze anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmt wird, was zu deutschlandweit unterschiedlichen Mietobergrenzen führt. Die Miethöhenregulierung verstoße auch nicht deshalb gegen den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG, weil private Vermieter und gewerbliche Vermieter gleichbehandelt werden. Die mit der Miethöhenregulierung verfolgten Ziele rechtfertigen es, die Mietobergrenze unterschiedslos und ungeachtet der wirtschaftlichen Bedeutung der Mieteinnahmen für den Vermieter anzuwenden.

Schließlich konstatiert das BVerfG, dass weder dargelegt noch ersichtlich sei, dass die mit der Verfassungsbeschwerde unmittelbar angegriffenen Gerichtsentscheidungen gegen Grundrechte oder grundrechtsgleiche Rechte der Beschwerdeführerin verstoßen.
Quelle: Pressemitteilung vom 20.08.2019

3. Anmerkung

Die Anträge gegen die Mietpreisbremse sind vor dem BVerfG also erfolglos geblieben. Der Erste Senat hat die Verfassungsbeschwerde einstimmig nicht zur Entscheidung angenommen und damit ein Stück Rechtssicherheit zur mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz eingeführten Mietpreisbremse geschaffen.

Die vom BVerfG zu entscheidenden Fälle spielten sämtlich in Berlin. Die Entscheidung wirkt jedoch bundesweit – überall wo die Länder die Mietpreisbremse durch Rechtsverordnung eingeführt haben.

Erst kürzlich hat sich die Große Koalition auf eine Verlängerung und Verschärfung der Mietpreisbremse geeinigt. Die Länder sollen nunmehr sogar bis Ende 2025 die Möglichkeit haben, durch Rechtsverordnung Gebiete zu bestimmen, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Nach den Plänen der Großen Koalition sollen Mieter zudem bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse auch rückwirkend bis zu einem Zeitraum von 2,5 Jahren überzahlte Miete zurückverlangen können. Darüber hinaus soll die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr anhand der letzten vier, sondern der letzten sechs Jahre bestimmt werden. Diese Änderungen müssen jedoch noch umgesetzt werden.

Ziel ist es, die Mietpreiserhöhungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt stärker einzudämmen. Ob die Mietpreisbremse jedoch tatsächlich wirkt und ob ihre Vorteile die Nachteile tatsächlich überwiegen, ist unter Fachleuten hoch umstritten.

Für weitere Fragen wenden Sie sich bitte an:

Christian Pietsch
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