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Eigenbedarfskündigung: Sorgfältige Sachverhaltsaufklärung erforderlich, wenn Mieter einen Härtefall einwendet

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit zwei vor kurzem ergangenen Urteilen entschieden, dass der gegen eine Eigenbedarfskündigung geltend gemachte Härtefall einer sorgfältigen Sachverhaltsaufklärung bedarf. Dabei wird regelmäßig von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einzuholen sein, wenn der Mieter durch ein ärztliches Attest die Besorgnis einer schwerwiegenden Gesundheitsgefahr belegt (Urteile vom 22. Mai – Az. VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17).

strong>1. Sachverhalt und Verfahrensgang

Die Parteien streiten in beiden vom BGH entschiedenen Fällen um die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters und das Verlangen des Mieters, das Mietverhältnis wegen unzumutbarer Härte fortzusetzten.

Die Beklagte in dem Verfahren VIII 180/18 ist im Jahr 1937 geboren und seit 1974 Mieterin einer Dreizimmerwohnung in Berlin. Der Kläger kaufte die Wohnung 2015 zwecks Eigennutzung. Bislang wohnt der Kläger mit seiner Ehefrau und zwei Kindern zur Miete in einer Zweizimmerwohnung.

Die Beklagte widersprach der Eigenbedarfskündigung des Klägers. Ihr sei ein Umzug wegen ihres Alters, ihrer Verwurzelung sowie einer Demenzerkrankung, die sich durch den Umzug zu verschlechtern drohe, nicht zuzumuten. Sie sei aufgrund ihres Alters nur noch eingeschränkt in der Lage, Neues zu erlernen und sich in einer neuen Umgebung zurechtzufinden. Ein Umzug würde daher zu einer Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes führen.

Das Berufungsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen und bestimmt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien gemäß § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werde. Es hielt die Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zwar für wirksam, bejahte aber auch einen Härtefall der Beklagten nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Die Beklagten in dem Verfahren VIII ZR 167/17 leben in einer Doppelhaushälfte in der Nähe von Halle. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis 2015. Zur Begründung führten sie aus, dass die bisher in Bayern lebende Klägerin zu 1 in das Haus ziehen wolle, um ihre in der Nähe lebende Großmutter besser betreuen zu können.

Die Beklagten widersprachen der Kündigung und behaupteten, der Eigenbedarf sei vorgeschoben, denn tatsächlich seien Streitigkeiten über Mängel der Grund für die Kündigung. Zudem läge ein Härtegrund vor, da einer der Beklagten in die Pflegestufe II eingruppiert sei und an diversen Erkrankungen leide. In der Berufungsinstanz legten die Beklagten ein ärztliches Attest eines Psychiaters vor, wonach ein erzwungener Umzug unweigerlich zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes der Beklagten führen würde.

Die Vorinstanzen haben die Eigenbedarfskündigung für begründet erachtet und der Räumungsklage stattgegeben. Dabei wurde auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens verzichtet, da sich aus dem Attest keine schwerwiegende Beeinträchtigung oder drohende Lebensgefahr für den Beklagten ergäbe.

2. Entscheidung des Bundesgerichtshofs

In beiden Fällen hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur weiteren Sachaufklärung zurückverwiesen.

Er wies zunächst daraufhin, dass allgemeine Fallgruppen wie das Alter des Mieters oder die Mietdauer nicht geeignet sind, eine besondere Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu rechtfertigen. Es müssen weitere Feststellungen im konkreten Fall zu den Auswirkungen eines Wohnungswechsels erfolgen.

Legt der Mieter substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren dar, so hat das Gericht beim Fehlen eigener Sachkunde sich durch die Hilfe eines Sachverständigen ein genaues Bild zu verschaffen.

Wird ein Attest durch den Mieter vorgelegt, aus denen sich solch eine schwerwiegende Gesundheitsgefahr ergibt, ist regelmäßig von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einzuholen. Durch ein Sachverständigengutachten kann geklärt werden, an welcher Erkrankung der Betroffene leidet und wie sich diese auf seine Lebensweise auswirkt. Nur so kann das Gericht eine angemessene und sorgfältige Abwägung der Härtefallprüfung vornehmen.

In beiden Verfahren waren die Abwägung des Härtefalls aufgrund mangelnder Sachaufklärung fehlerhaft, denn die Gerichte haben es versäumt, ein Sachverständigengutachten zu den drohenden Gesundheitsgefahren einzuholen.

3. Anmerkung

Die Urteile des BGH stellen zwar keine Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung dar. Jedoch präzisieren sie die Anforderungen an die gerichtliche Sachverhaltsaufklärung zum Vorliegen eines Härtefalles, der gegen eine Eigenbedarfskündigung geltend gemacht wird.

Dabei stellt der u.a. für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat nochmals klar, dass die Gerichte regelmäßig nicht über das entsprechende Fachwissen verfügen, um drohende Gesundheitsgefahren des Mieters durch einen Umzug zu beurteilen. Die Gerichte sind daher, insbesondere bei Vorlage eines ärztlichen Attestes, angehalten, ein Sachverständigengutachten einzuholen.

Für Vermieter bedeuten die Urteile vor allem Folgendes: Gerichte, die im Prozess die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung prüfen, sind verpflichtet, jeden geltend gemachten Härtefall konkret einzelfallbezogen zu prüfen. Die Gerichte können also nicht pauschal nach allgemeinen Fallgruppen (z.B. hohes Alter des Mieters, Erkrankungen etc.) auf das Vorliegen eines Härtefalles schließen. In der Regel werden Gerichte daher im Prozessverlauf einen Sachverständigen bestellen müssen, der den geltend gemachten Härtegrund im Hinblick auf die Beendigung des Mietverhältnisses beurteilen wird. Auf Grundlage dieser sachverständigen Einschätzung wird dann das Gericht eine sorgfältige Interessenabwägung vornehmen und über die Fortsetzung/Beendigung des Mietverhältnisses im Einzelfall entscheiden. Vermieter müssen durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens regelmäßig mit einer längeren Verfahrensdauer und ggf. höheren Prozesskosten rechnen.

Für weitere Fragen wenden Sie sich bitte an:

Christian Pietsch
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Berliner Mietendeckel