Berliner Mietendeckel

In Berlin wird die Einführung eines „Mietendeckels“ diskutiert. Fraglich ist jedoch bereits, ob dem Land Berlin überhaupt die Gesetzgebungskompetenz zusteht, ein solches Gesetz zu erlassen.

1. Die Einführung eines „Berliner Mieten­deckels“

Wer in Berlin Wohnraum vermietet oder mietet, wird zwangsläufig mit einem der zahlreichen Regelungsinstrumente zum Schutz der Mieter in Berührung gekommen sein. Als prominente Vertreter sind hier das Zweckentfremdungsgesetz, die Mietpreis­bremse, der Kündigungsschutz bei Um­wandlungen in Eigentumswohnungen sowie das Vorkaufsrecht der Mieter/der Bezirke zu nennen. Teile der Berliner Politik fordern nunmehr als weiteren Baustein die Einfüh­rung eines „Berliner Mietendeckels“, der die bestehenden Mieten für Wohnungen in Ber­lin zu einem bestimmten Stichtag „einfrie­ren“ soll.

Ausweislich eines Vorschlagspapiers der Ber­liner SPD soll dieser Mietendeckel öffentlich-rechtlich ausgestaltet werden. Konkret wird in dem Vorschlagspapier eine Regelung zur Deckelung von Mieten für bezugsfertige Wohnungen vorgeschlagen, die sowohl für neue als auch für bereits bestehende Miet­verträge gelten soll. Eine Ausnahme soll je­doch für Neubauten gelten. Der Mietendeckel soll zeitlich auf 5 Jahre be­schränkt werden und ausschließlich in Ge­bieten gelten, die „besonders stark belastet sind“. Um welche Gebiete es sich dabei kon­kret handelt, müsse allerdings noch ermittelt werden.

Die Einführung eines „Berliner Mietendeckels“ wird aktuell nicht nur im Hin­blick auf seine politische Sinnhaftigkeit und seine konkrete Ausgestaltung kontrovers diskutiert. Im Fokus der rechtlichen Debatte steht insbesondere die Frage, ob der Berliner Landesgesetzgeber überhaupt dafür zustän­dig ist, ein solches Regelungsinstrument ein­zuführen oder hier dem Bund die Gesetzgebungskompetenz zusteht.

Die Berliner SPD behauptet in einem Vor­schlagspapier zum „Berliner Mietendeckel“, dass die Gesetzgebungskompetenz „eindeu­tig beim Landesgesetzgeber liegt“ (abrufbar unter: https://www.eva-hoegl.de/wp-content/uploads/2019/01/Berliner_Mietendeckel_2019_01.pdf). Die Fraktion der SPD im Abgeordnetenhaus von Berlin hat ein aus­führliches Rechtsgutachten zu dieser Rechtsfrage erstellen lassen (abrufbar unter: https://www.spdfraktion-berlin.de/system/files/mayer_artz_gutachten_mietendeckel_fuer_spd-fraktion.pdf).

Zudem verkündete die Senatorin für Stadt­entwicklung und Wohnen Katrin Lompscher (Die Linke) kürzlich, dass die „Kompetenz­frage nunmehr endlich geklärt“ sei (abrufbar unter: https://www.tagesspiegel.de/berlin/entwurf-fuer-mietendeckel-lompscher-will-die-obergrenze/24342294.html).

Im Folgenden wird daher untersucht, inwie­fern sich diese Aussagen der Berliner Regie­rungsparteien mit der juristischen Fachliteratur decken.

2. Der Streit um die Gesetzgebungskom­petenz im Falle des „Berliner Mietendeckels“

Die zentrale Frage in der Diskussion um die Gesetzgebungskompetenz ist, ob die Rege­lung eines Mietendeckels unter den Bereich „des Wohnungswesens“ oder des „sozialen Mietvertragsrechts“ fällt. Handelt es sich um eine Regelung im Bereich des Wohnungswe­sens, so ist grundsätzlich der Landesgesetz­geber zuständig. Seit der Föderalismusreform haben die Länder im Bereich des Wohnungswesens grundsätzlich die alleinige Gesetzgebungsbefugnis.

Bei dem sozialen Mietvertragsrecht handelt es sich hingegen um einen Teil des „Bürgerli­chen Rechts“, das nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG in die konkurrierende Gesetzge­bung fällt. Hier hätten die Länder nur dann eine Gesetzgebungsbefugnis, „sofern und soweit“ der Gesetzgeber noch nicht selbst von der Möglichkeit der Gesetzgebung Ge­brauch gemacht hat. Im Bereich des sozialen Mietvertragsrechts hat dies der Bundesge­setzgeber jedoch ausführlich getan. Die Re­gelungen über das Mietrecht finden sich in § 535 ff. BGB. Mit der sogenannten Miet­preisbremse (§ 556d BGB) hat der Bundesge­setzgeber zudem eine eigene, differenziert ausgestaltete Regelung zur Begrenzung der höchstmöglichen Miete geschaffen. Eine ab­weichende Regelung durch den Landesge­setzgeber im Bereich des sozialen Mietvertragsrechts ist damit grundsätzlich nicht (mehr) zulässig.

In der Literatur wird nun die Auffassung ver­treten, dass der Mietendeckel als öffentlich-rechtliche Preisgestaltungsregelung unter den Abschnitt des Wohnungswesens falle. Zur Begründung wird vorgetragen, es han­dele sich um eine Zwangsmaßnahme im Be­reich des Wohnungswesens, die nicht an die Vertragsgestaltung anknüpft, sondern ledig­lich eine starre Grenze aus sozialpolitischen Gründen einführt. Zu empfehlen ist hier z.B. der Aufsatz von Dr. Max Putzer (Putzer, Zur Zuständigkeit der Länder für ein Mietpreis­recht, NVwZ, 2019, S. 283 ff.). Zum gleichen Ergebnis kommt auch das ausführliche Gut­achten der Fraktion der SPD im Abgeordne­tenhaus von Berlin (s.o.).

Die Gegenansicht geht hingegen davon aus, dass ein Mietendeckel im Ergebnis eine di­rekte Beeinflussung des Mietvertragsrechts ist und damit (wie die Mietpreisbremse auch) dem Bürgerlichen Recht zuzuordnen ist. In diesem Fall läge die Gesetzgebungskompe­tenz beim Bundesgesetzgeber. Der Landes­gesetzgeber wäre nicht zum Erlass eines Mietendeckels befugt. Lesenswert ist hier z.B. das Gutachten des ZIA Zentralen Immo­bilien Ausschusses e.V. (abrufbar unter: https://zia-cloud.de/data/public/c6a1d9).

3. Fazit/Ausblick

Die Frage nach der Gesetzgebungskompe­tenz im Falle des „Berliner Mietendeckels“ ist rechtlich hoch komplex, weshalb sicherlich noch zahlreiche Rechtsgutachten erstellt werden. Eine eindeutige Beantwortung der Kompetenzfrage zugunsten des Landesge­setzgebers – wie sie von den Befürwortern einer solchen Regelung behauptet wird – vermag der Unterzeichner jedoch nicht zu erkennen. Bis zu einer Entscheidung des Ver­fassungsgerichts wird daher eine rechtlich unsichere Lage für Mieter und Vermieter be­stehen.

Unterstellt man, dass der Landesgesetzge­ber über die Gesetzgebungsbefugnis für ei­nen derartigen Mietendeckel verfügt, kommt man zu dem unbefriedigenden Er­gebnis, dass sowohl der Bundes- als auch der Landesgesetzgeber (mit der Mietpreis­bremse bzw. dem Mietendeckel) auf unter­schiedliche Weise Regelungen treffen könnten, die letztlich beide dasselbe Ziel ha­ben: Die Begrenzung der höchstmöglichen Miete zum Schutz der Mieter.

Dies führt zwangsläufig zu der Folgefrage, ob der Mietendeckel im Ergebnis über die Mietpreisbremse hinausgehen kann. Gemäß Art. 31 GG bricht Bundesrecht grundsätzlich Landesrecht. Daraus resultiert, dass der Mie­tendeckel – selbst wenn eine Zuständigkeit des Berliner Landesgesetzgebers vorliegt – im Ergebnis voraussichtlich ins Leere liefe, da die (bundesrechtliche) Mietpreisbremse den (landesrechtlichen) Mietendeckel im Konfliktfall immer verdrängen würde. So­weit der Mietendeckel nicht über den Rege­lungsgehalt der Mietpreisbremse hinausgeht, wäre er zwar anwendbar, hätte aber eben auch keine eigenen Auswirkungen auf die zulässige Miethöhe. Losgelöst von der Frage nach der Zuständig­keit sind auch noch weitere verfassungs­rechtliche Fragen offen. Insbesondere ist fraglich, ob ein pauschaler Mietendeckel, der starr an die bisher bestehende Miethöhe an­knüpft und diese „einfriert“, mit den Grund­rechten der Eigentümer/Vermieter vereinbar ist. Ohne hier in eine Detailprüfung eintreten zu wollen, mutet es insofern mit Blick auf die Verhältnismäßigkeit durchaus fragwürdig an, dass derjenige Vermieter benachteiligt wird, der bisher eine moderate Miete mit sei­nem Mieter vereinbart hat. Der Vermieter, der bisher alle gesetzlichen Möglichkeiten zur Mieterhöhung ausgereizt hat, wird hin­gegen bevorteilt. Im Ergebnis wird die Dis­kussion um den Mietendeckel daher aller Voraussicht nach dazu führen, dass die Ver­mieter versuchen, die Mieten „noch schnell“ zu erhöhen.

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Jakob Hans Hien Jakob Hans Hien Rechtsanwalt hien@knauthe.com
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